อสังหาฯไทยไม่โตหากยังขัดแย้ง

“1ทศวรรษการสร้างเครือข่าย...ผสานพลังเป็นหนึ่งเดียวทั่วไทย”คือหัวข้อเสวนาของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัดขึ้นโดยการเชิญนายกสมาคมหรือผู้แทนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆกว่า 10 สมาคมมาแลกเปลี่ยนข้อมูลเพื่อสะท้อนภาพของตลาดโดยรวมพบว่าหลายจังหวัดยังมีซัพพลายเหลือจำนวนมาก ส่วนใหญ่ต้องการให้ภาครัฐสนับสนุนระบบโครงข่ายสาธารณูปโภค เพื่อที่จะดึงดีมานด์และนักลงทุนเข้ามาได้มากขึ้น ขณะที่จังหวัดในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ราคาที่ดินกลับพุ่งรอสูงถึง 1,000% ขณะที่ความเจริญยังเข้าไม่ถึง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า จากปัญหาการประสานงานระหว่างภาครัฐ นักวิชาการ และเอกชน ที่ไม่ค่อยไปในทิศทางเดียวกัน เนื่องจากมีความขัดแย้งมาโดยตลอด ส่งผลให้อสังหาฯไทยไม่ไม่ค่อยก้าวกระโดดมากนัก เมื่อเทียบกับประเทศต่างๆในประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ(AEC)ที่ก้าวล้ำไปไกลกว่ามากนัก ดังนั้นทั้ง 3 ส่วนจะต้องเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน เพื่อนำพาธุรกิจให้เติบโต

ส่วนการที่หลายฝ่ายต่อต้านการที่ภาครัฐมีนโยบายจะขยายสัญญาเช่าสิทธิ์ที่ดินในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor)ด้วยการให้ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าได้ถึง 50 ปีและสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 49 ปีนับจากวันที่ครบ 50 ปี นั้นตนมองว่าภาครัฐก็ควรที่จะออกกฎหมายบังคับเฉพาะพื้นที่เป็นโซนพิเศษไปเลย เพราะถึงอย่างไรชาวต่างชาติก็ไม่สามารถยึดที่ดินไปเป็นของตนเองได้ ซึ่งประเทศอื่นๆก็ให้สิทธิต่างชาติเช่าระยะยาวเป็นระยะเวลานานแล้ว

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ขนาดเป็นอันดับ 3 รองจากชลบุรี แต่ที่ผ่านมาไม่ได้รับการดูแลจากภาครัฐที่ดีพอ จึงจำเป็นต้องมีการตั้งสมาคมฯขึ้นมา ปรากฏว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากหน่วยงานราชการและองค์กรต่างๆในจ.นนทบุรี เพื่อผลักดันช่วยเหลือผู้ประกอบการและผู้บริโภคในจ.นนทบุรี เพราะมีความจำเป็นที่จะต้องช่วยเหลือ ซึ่งที่ผ่านมาก็ไปช่วยเติมเต็มสิ่งที่ขาดได้มาก และแนะนำว่าแต่ละจังหวัดควรที่จะมีสมาคมอสังหาฯขึ้นมา โดยผู้ประกอบการในจ.นนทบุรีสัดส่วน 80% เป็นคนกทม.มากกว่านนทบุรี

นายสุเทพ ปัญญาสาคร ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์สมุทรสาคร กล่าวว่า ที่ผ่านมา จ.สมุทรสาคร เป็นเมืองที่ไม่ได้รับงบประมาณในการบูรณาการในจังหวัดและก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคจากภาครัฐมากมาย ซึ่งอาจจะเป็นเพราะอยู่ใกล้กทม.จึงไม่ค่อยได้รับการเหลียวแลจากภาครัฐ เพราะมองว่าเป็นเมืองอุตสาหกรรม และหลังจากมีประเด็นเรื่อง ปัญหาการทำประมงแบบผิดกฎหมาย ไม่รายงานและไร้การควบคุม หรือIllegal, Unreported and Unregulated (IUU) ก็ทำให้GDP ของสมุทรสาคร ตกลงไปค่อนข้างมาก ดังนั้นจึงมองว่านับจากนี้ไปควรจะต้องมีปัจจัยเข้ามาขับเคลื่อนให้จ.สมุทรสาคร ขยายตัวจึงมีแผนจะก่อตั้งบริษัทสมุทรสาครพัฒนาเมืองขึ้นมาได้ ซึ่งได้เริ่มต้นแนวคิดดังกล่าวมาได้ประมาณ 3-4 เดือนที่ผ่านมา คาดว่าจะสามารถสรุปผลได้ในเดือนพฤษภาคม 2560 นี้ส่วนสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในจ.สมุทรสาคร ณ สิ้นปี2559 พบว่าซัพพลายที่เหลือ จาก 72 โครงการ อยู่ที่ประมาณ 7,874 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาท โดยทาวน์เฮาส์เหลือขายมากที่สุด 3,611 ยูนิต คิดเป็น46% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 1,660 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 21% โดยอาคารพาณิชย์จะขายดีที่สุด ด้านยอดโอนที่ดินปี2559 มีประมาณกว่า 6,000 ล้านบาท ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนในท้องถิ่น

ดร.เทอดศักดิ์ บุญเทศ ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์มุกดาหาร กล่าวว่าภายหลังจากที่จ.มุกดาหาร ได้รับการยกระดับให้เป็นเมืองเศรษฐกิจพิเศษ ส่งผลให้ราคาที่ดินจากเมื่อ 10 ปี ที่แล้ว ปรับสูงขึ้นตั้งแต่100%-1,000% คือจากระดับราคา 300,000-600,000 บาท/ไร่ ปรับขึ้นเป็น 10 ล้านบาท/ไร่ขึ้นไป โดยเฉพาะที่ดินริมแม่น้ำโขงในเขตเทศบาลเมือง ราคาพุ่งสูงถึง 80 ล้านบาทไร่ ขณะที่ที่ดินบริเวณถนนชยางกูร ที่มุ่งหน้าไปยังสะพานไทย-ลาว2 ซึ่งเป็นศูนย์รวมหแหล่งค้าปลีก ที่ดินปลงเล็กราคาสูง 10-20 ล้านบาท/ไร่ ขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่ราคาจะอยู่ที่ 30 ล้านบาท/ไร่ขึ้นไป โดยบ้านเดี่ยวได้รับความนิยมมากที่สุด ในระดับราคากว่า 2-กว่า10ล้านบาท ขณะที่อาคารพาณิชย์ก็ได้รับการตอบรับดี ราคาขายอยู่ที่ประมาณกว่า 3-กว่า 10 ล้านบาท

นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า ปัจจุบันจำนวนประชากรในเชียงใหม่ไม่ได้เพิ่มขึ้น แต่จำนวนที่อยู่อาศัย มีมากถึง 160,000 ล้านบาท โดยมีโครงการเหลือขายมากถึง 7,459 ยูนิต ซึ่งในไตรมาส3/2559 มีโครงการใหม่เปิดเพียง 9 โครงการ รวม 449 ยูนิต โดยบ้านเดี่ยวจะมีการพัฒนามากสุด ในสัดส่วน 68% ซึ่งราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับความนิยมมากสุด ขณะที่คอนโดฯ พบว่ามีการพัฒนาลดลง แต่มีมูลค่าที่มากขึ้น มีการพัฒนาประมาณ 55 โครงการ ปัจจุบันมีซัพพลายเหลือขาย 3,072 ยูนิต โดยห้องขนาด 1 ห้องนอน ราคา 2-3 ล้านบาท มีการพัฒนามากที่สุด สัดส่วน 63%สำหรับผังเมืองที่ใช้ในปัจจุบันมี 2 ฉบับ และสามารถใช้ได้ต่อเนื่อง แต่ในเร็วๆนี้จะมีการปรับปรุงในปี2561

นายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครราชสีมา กล่าว่า ได้ก่อตั้งสมาคมฯมาเมื่อปี2548 โดยพบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2558 – 2559 ตกลงมากว่า 20% แต่ในยอดซัพพลายยังดีอยู่ โดยผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮาส์ จำกัด(มหาชน)มาซื้อที่ดินเมื่อกว่า 10- 20 ปี และบริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) ก็มีซื้อที่ดินด้วยเช่นกัน หลังจากนั้นก็มีบริษัทมหาชนก็เข้ามาทำตลาดในจังหวัดมากขึ้น โดยในอำเภอเมือง ผู้พัฒนาและดีมานด์จะเป็นคนในจ.นครราชสีมา แต่บริเวณเขาใหญ่ส่วนใหญ่ขายให้คนกรุงเทพฯ และผู้ประกอบการจากกรุงเทพฯ นอกจากนี้เริ่มมีผู้ประกอบการเข้ามาเปิดอาคารสำนักงานด้วย และคาดว่าเมื่อถนนมอเตอร์เวย์ แล้วเสร็จในปี2562 รวมถึงจะมีโครงการรถไฟรางคู่จะช่วยส่งผลดีต่อผู้บริโภค

น.ส.ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าว่านอกเหนือจากพื้นที่ริมทะเลแล้ว ที่อยู่อาศัยจะไปกระจุกตัวที่ อ.เมือง อ.ปลวกแดง และอ.บ้านฉาง รวม 200 โครงการ 21,000 เหลือขาย8,533 ยูนิต จากปี2558-2559 ขายได้เพียง 1,000 ยูนิต โดยในเขตอ.เมือง บ้านเดี่ยว 2 ชั้นขายดีที่สุด ราคา2.5-3.5 ล้านบาท ส่วนปลวกแดง ทาวน์เฮาส์ ขายดีที่สุดคือราคา 1-1.5 ล้านบาท ด้านคอนโดฯ ปัจจุบันมีซัพพลายจำนวน 33 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นรายเล็ก และมีรายใหญ่ ขณะนี้เหลือขาย 2,257 ยูนิต โดยหนึ่งในผู้ประกอบการนั้นคือ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) เมื่อเปิดตัวครั้งแรกราคาขายอยู่ที่ 1.6 ล้านบาท/ยูนิต ปัจจุบันลดราคาลงมาเหลือเพียง 1.1 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการท้องถิ่นที่ไม่สามารถปรับลดราคามาแข่งขันได้ส่วนโครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ Eastern Economic Corridor (EEC)จะส่งผลดีต่อจ.ระยอง ซึ่งจะเป็นเมืองนานาชาติ เมืองที่ทันสมัย ธุรกิจเคมีคอลต่างๆ โดยที่น่าสนใจที่สุดคือสนามบินอู่ตะเภา, การเป็นจังหวัดที่เชื่อม 3 ท่าเรือด้วยรถไฟทางคู่,ไฮ สปีดเทรนด์ ส่งผลให้ประชาชนแห่ไปซื้อที่ดินเพื่อกักตุน และมีแผนที่จะเจาะตลาดคนญี่ปุ่นมากขึ้นด้วย

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่าปัจจุบันภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในจ.ภูเก็ตนั้นถือว่าล้นตลาด แต่ได้ธุรกิจท่องเที่ยวมาช่วยสนับสนุนเนื่องจากโรงแรมในบางพื้นที่นั้นยังไม่เพียงพอรองรับ อย่างไรก็ตามไม่สนับสนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ แต่ควรพัฒนาบ้านแพงระดับราคา 100-1,000 ล้านบาท ขึ้นไป เนื่องจากกำลังซื้อต่างชาติเริ่มกลับมา ขณะที่ที่ดินมีราคาแพงขึ้นอย่างต่อเนื่องราคาตั้งแต่ 50-300 ล้านบาท/ไร่ โดยที่ผ่านมารัฐบาลให้ความสำคัญกับภูเก็ตพอสมควร มีการลงทุนจากภาคเอกชนในหลายเซกเมนต์เป็นจำนวนมาก เช่น ภูเก็ต สมาร์ทซิตี้ 2020 ที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐคู่กับจ.เชียงใหม่ โดยได้รับงบประมาณจากกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม จำนวน 385 ล้าน จะสร้างเครือข่ายอินเทอร์เน็ตให้ได้ 8,000 จุด

Cr. prop2morrow

2.5.2560