ค้นหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

  • Projects
  • News
  • Property
  • How to

ตั้ง‘กองรีท’หาทุนพัฒนาเมือง (7-10-2560)

07 ตุลาคม 2560

ตั้ง‘กองรีท’หาทุนพัฒนาเมือง

นายกสมาคมอสังหาฯ ผุดไอเดียจัดตั้งกองรีท ระดมทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ร่วมกับภาครัฐโดยบริษัทกรุงเทพพัฒนาเมืองฯ นำร่องความร่วมมือกับการเคหะฯพัฒนาที่ดินแปลงร่มเกล้า


นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และในฐานะ ประธานกรรมการบริษัทกรุงเทพพัฒนาเมือง จำกัด กล่าวว่า บริษัทกรุงเทพพัฒนาเมืองฯเข้าใจถึงความต้องการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยเป็นอย่างดี จึงมีความพยายามร่วมมือกับหน่วยงานต่างๆ อาทิ การเคหะแห่งชาติ (กคช.) กรมธนารักษ์หาแนวทางเข้าไปให้ความช่วยเหลือดังเช่นความร่วมมือกับการเคหะแห่งชาติในแปลงร่มเกล้าบนพื้นที่ 600 ไร่ในครั้งนี้ด้วยการนำเสนอกองทุนรวมอสังหา ริมทรัพย์ (REITS) เข้าไปดำเนินการพัฒนา

โดยบริษัทกรุงเทพพัฒนาเมืองฯได้นำเสนอแนวทางการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนทุกระดับรายได้ (Affordable Housing) ด้วยเครื่องมือและนโยบายการเงินกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พิจารณาเข้าไปดำเนินการเพราะวิธีดังกล่าวนี้เมื่อครบกำหนด 30 ปีที่ดินยังเป็นของกคช. ทั้งนี้โครงการดังกล่าวแม้จะเป็นที่ดินของภาครัฐแต่ใช้ว่ากองทุนดังกล่าวจะนำไปดำเนินการในที่ดินของเอกชนไม่ได้ มีหลายแปลงนำกองทุนเข้าไป
ดำเนินการแล้ว อาทิ โครงการ Terminal 21 ที่นำพื้นที่บางส่วนเข้ากองทุน REITS ล่าสุดนั้นขอยกตัวอย่างแปลง 4 ไร่แถวเพลินจิต ใกล้สำนักงานธนาคารกรุงศรีอยุธยาพบว่ามีการปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปี รับรายได้ก้อนแรก 3,000 ล้านบาทแต่เมื่อครบ 30 ปีมูลค่าจะเพิ่มขึ้นเป็นระดับหมื่นล้านบาทแถมยังเป็นมรดกให้ลูกหลานในอนาคตได้อีกด้วย

“การพัฒนารูปแบบกคช. เล็งเป้าหมายไปที่ผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง ดังนั้นเมื่อจะเข้าไปอยู่อาศัยดีเวลอปเปอร์ผู้พัฒนาจะต้องเก็บรายได้ การเช่าราคาไม่แพงและระยะยาวจะมีความเหมาะสม ซึ่งระยะ 30 ปีนิยมกันมาก หากให้เอกชนไปทำจำนวนมากนับหมื่นยูนิตคงไม่ดึงดูดใจเอกชนรายไหนแน่ สถาบันการเงินยังมีข้อจำกัด เมื่อนำเข้ากองทุนเอกชนผู้พัฒนาโครงการยังมีโอกาสเข้ามาร่วมด้วยนำออกขายเป็นหน่วยลงทุนเมื่อได้เงินก้อนกลับมาผลตอบแทนที่กำหนดไว้เป็นระยะเวลา 30 ปี ซึ่งผลกำไรจะอยู่ในราว 3-4% ซึ่งสูงกว่าฝากกับสถาบันการเงินจึงเปิดโอกาสให้เข้ามาซื้อกองทุนดังกล่าวนี้จึงเป็นรูปแบบการลงทุนใหม่ที่ปลดล็อกข้อจำกัดในการลงทุนที่สถาบันการเงินในปัจจุบันเข้มงวดจนเป็นผลกระทบไปถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อยในที่สุด”

ทั้งนี้บ้านผู้มีรายได้น้อยคิดราคากันอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละไม่เกิน 150 บาท แต่หากเป็นพื้นที่ีคอมเมอร์เชียลราคาจะแพงกว่าอย่างมาก ยิ่งหากมีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นมูลค่าจะเพิ่มมากตามไปด้วย ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นทุกปี แต่บ้านเพื่อการอยู่อาศัยยังคงราคาไปตลอด 30 ปีจึงนำรายได้เชิงพาณิชย์ของคอมเมอร์เชียลไปหล่อเลี้ยงชดเชยได้ เนื่องจากจะมีการซ่อมบำรุงดูแลต่างๆ
เกิดขึ้น

“เมื่อทำกองทุนให้ดูเซ็กซี่น่าสนใจลงทุนเชื่อแน่ว่าจะได้รับความสนใจ สามารถให้ผลตอบแทนได้รายได้เพียง 3-4% ก็โดนใจนักลงทุนแล้ว ดังนั้นกองทุนจึงต้องสร้างผลรายได้ตอบแทนที่ดีก่อนเพื่อสร้างความมั่นใจในการลงทุนให้เห็นชัดเจน เมื่อมีรายได้กลับคืนมาก็ยังนำไปคืนหนี้กองทุนได้เพื่อนำไปพัฒนาโครงการสร้างบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยโครงการ อื่นๆได้อีกด้วย โดยแปลงร่มเกล้าของกคช.อาจจะต้องระดมทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวนมากเนื่องจากมีหลายโครงการที่จะพัฒนาในโครงการดังกล่าว ซึ่งกองทุนดังกล่าวจึงเป็นเสมือนเครื่องมือทางการเงินที่กคช.เลือกนำไปใช้พัฒนาโครงการเพื่อทดแทนข้อจำกัดด้านงบประมาณที่ภาครัฐให้การสนับสนุนแต่ละปีจำนวนไม่เพียงพอนั่นเอง”

ที่มา  :  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,302

วันที่ 5 - 7 ตุลาคม พ.ศ. 2560

Share