Case Study : อพาร์ทเมนต์ปล่อยเช่า ทำอย่างไร ?

  1. วัฏจักรธุรกิจอพาร์ตเมนต์  

              วัฎจักรอาคาร (Building Life Cycle) แบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก คือ ส่วนที่1 : ทำแล้วจบ มักจะเป็นขั้นตอนในช่วงเริ่มต้นพัฒนาโครงการ เช่น วิเคราะห์โครงการ, วางแผนดำเนินงาน, ออกแบบ,บริหารก่อสร้าง เป็นต้น และอีกส่วนหนึ่ง คือ ส่วนที่ 2 : การติดตามและปรับปรุงการใช้อาคาร เช่น บริหารโครงการ และ ปรับปรุงอาคาร นั้นเอง

              ซึ่งแต่ละ ช่วงอายุอาคารอพาร์ตเมนต์ มักจะเกิดกิจกรรมต่างกัน
                       • 0-1 ปีแรก เป็นช่วงของธุรกรรมต่าง ๆ เช่น การจดทะเบียน การว่าจ้าง การจัดสรรงบประมาณ เป็นต้น
                       • 2-5 ปี เป็นช่วงเวลาหาแนวทางป้องกันรักษาอาคาร การบริหารอาคาร
                       • 5-15 ปี จำเป็นต้องมีการซ่อมแซมอาคาร ปรับปรุงตกแต่งอาคาร
                       • 15 ปีขึ้น อาคารเสื่อมสภาพ จำเป็นต้องเปลี่ยนส่วนประกอบชิ้นใหญ่ๆ เช่น สลิงลิฟท์ เป็นต้น รวมทั้งต้องมีการจัดสรรงบประมาณรอบรับอาคารรูป   แบบใหม่

            สัญญาณชี้ชัดว่าถึงเวลาปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ ลองสังเกตสถานการณ์ตลาดอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ดูสิว่ามีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร? การแข่งขันเพิ่มขึ้นมากน้อยเท่าไหร่? สำคัญสุดคือ หากอพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบ ค่าเช่า/อัตราเข้าพัก ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาด ควรปรับปรุงทันทีอย่าได้รอช้า ซึ่งแต่ละโครงการมักมีลักษณะปัญหาต่างกัน จึงควรวิเคราะห์ปัญหาเป็นรายกรณี เพื่อหาแนวทางปรับปรุงแก้ไขได้ถูกต้อง

  2. ลงทุนทำเลไหนดี ?  

           ทำเลที่มีศักยภาพในการลงทุนอพาร์ตเมนต์ ส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ กทม. และปริมณฑล รวมทั้งหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ ได้แก่ เชียงใหม่, ขอนแก่น, มหาสารคาม, อุบลราชธานี, นครราชสีมา, นครปฐม, ชลบุรี/พัทยา, หัวหิน, หาดใหญ่ และภูเก็ต

           ปัจจัยสำคัญในการพิจารณาลงทุนอพาร์ตเมนต์ คือ อัตราค่าเช่า, อัตราเข้าพัก และ ระดับการแข่งขัน ลองมาดูกันว่า 12 ทำเลอพาร์ทเมนต์รอบมหาวิทยาลัย พื้นที่กรุงเทพ จะเป็นอย่างไรกันบ้าง?

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

           ภาพรวมการเปรียบเทียบ อัตราการเข้าพัก, อัตราค่าเช่า และ การแข่งขัน ของอพาร์ตเมนต์โดยรอบมหาวิทยาลัยใน พื้นที่ต่างจังหวัด

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

          กลุ่มเป้าหมายผู้เช่าอพาร์ทเมนต์ สามาถแบ่งออกเป็น 4 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มต่างชาติทำงานในประเทศไทย (Expats), กลุ่มวัยทำงาน, กลุ่มนักศึกษา และกลุ่มแรงงาน โดยกลุ่มน่าสนใจเหมาะเป็นเป้าหมายหลัก คือ กลุ่มวัยทำงานและกลุ่มนักศึกษา เพราะสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้สูงกว่ากลุ่มแรงงาน ส่วนกลุ่ม Expats มองว่ามี Demand จำกัด กระจุกตัวแค่ในบางย่านกลางเมือง จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนสูง

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

            ผลการศึกษาความต้องการพักอาศัยอพาร์ตเมนต์ พบว่า ส่วนใหญ่กลุ่มวัยทำงานและกลุ่มนักศึกษาต้องการห้องพักอัตราค่าเช่า 3,000-4,000 บาทต่อเดือน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก ได้แก่ เครื่องปรับอากาศ, โต๊ะตู้เตียง, อินเตอร์เน็ต และ ที่จอดรถ เป็นต้น

  3. การออกแบบอพาร์ตเมนต์  
             การลงทุนอพาร์ตเมนต์ ควรศึกษาที่ดินอย่างชัดเจนตั้ งแต่ก่อนซื้อที่ดิน เพื่อพิจารณาว่าแปลงนี้สามารถพัฒนาเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ได้จริงหรือไม่ โดยเริ่มต้นจาก การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ตามข้อกฎหมายกำหนด ดังนี้

            การออกแบบอาคาร ซึ่งรูปแบบอาคารบอกอะไรได้หลายอย่าง เช่น ระดับราคาห้องพัก , กลุ่มเป้าหมายผู้เช่า, ภาพลักษณ์อพาร์ทเมนต์ เป็นต้น ดังนั้น รูปแบบอาคาร, ขนาดห้องพัก และสิ่งอำนวยความสะดวก คือโจทย์ที่นักลงทุนต้องใส่ใจและหาคำตอบ ให้เหมาะสมกับความต้องการของกลุ่มผู้เช่าและอัตราค่าเช่า เพราะการพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันไม่ง่ายเหมือนเมื่อก่อน พัฒนาที่ดินขึ้นโครงการแล้วก็รอลูกค้าเข้าพัก ปัจจุบันนี้ นักลงทุนอพาร์ตเมนต์บางรายเพิ่มกลยุทธ์การแข่งขันด้วยการเติมไอเดียให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกคล้ายคลึงกับคอนโดมิเนียม เช่น พื้นที่ส่วนกลาง, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส เป็นต้น นักลงทุนอพาร์ตเมนต์บางรายแก้ปัญหาห้องว่างในตำแหน่งไม่ดี เช่น ห้องหน้าลิฟท์ ด้วยกลยุทธสร้างธีมห้องพักเอาใจนักศึกษาผู้หญิงให้น่าเข้าพักด้วยชุดเครื่องนอนลายคิตตี้ นอกจากลดห้องว่างได้แล้ว ยังสามารถเพิ่มอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นได้ด้วย ขณะเดียวกัน หากทำเลไหนมีอัตราการเข้าพักสูง ควรเผื่อใจกับภาวะการแข่งขันสูงหรือสถานการณ์ลงสนามของผู้ประกอบรายใหญ่ไว้ด้วย ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมบางรายปรับลดขนาดห้องพักลงเหลือ 21-25 ตร.ม. เพื่อรอบรับกลุ่มนักศึกษาเหล่านี้

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

  4. เทคโนโลยีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์  
            ระบบงานโครงสร้าง มีหลากหลายประเภท ซึ่งมี ข้อดี/ข้อเสีย ต่างกันดังนี้
     • ระบบโครงสร้างเดิม, ระบบคานเสาเข็ม : ข้อดี คือ เป็นที่รู้จักของผู้รับเหมาทั่วไป ส่วนข้อเสีย คือ ช่วงเสาไม่กว้าง มีข้อจำกัดด้านที่จอดรถ และสร้างสูงได้ไม่เกิน 5 ชั้น
     • ระบบเสาคานสำเร็จรูป : ข้อดี คือ ก่อสร้างรวดเร็ว ส่วนข้อเสีย คือ ต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบ 6 เมตร และสร้างสูงได้ไม่เกิน 5 ชั้น
     • ระบบพื้นอัดแรงไร้คาน : ข้อดี คือ ช่วงเสากว้าง, ไม่มีคาน, ใต้เพดานสูง และ สามารถสร้างได้สูง 7-8 ชั้น ส่วนข้อเสีย คือ ควรเตรียมระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาลให้พร้อมก่อนเท
     • ระบบผนังรับแรง : ข้อดี คือ ก่อสร้างได้รวดเร็ว แต่ข้อเสีย คือ ต้นทุนสูงกว่าประเภทอื่น ต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบ 6 เมตร ปัจจุบันผู้รับเหมาน้อยรายที่จะสามารถสร้างอาคารด้วยระบบนี้ได้

             หลักเกณฑ์ในการเลือกระบบโครงสร้าง
     • ความเหมาะสมกับรูปแบบอาคาร (รอบรับที่จอดรถ)
     • ความเหมาะสมกับสภาพหน้างาน
     • ระยะเวลาการก่อสร้าง (เดือน) ยิ่งเร็วยิ่งดี
     • ค่าก่อสร้าง (บาท/ตร.ม.) ยิ่งถูกยิ่งดี

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

  5. ผลตอบแทนการลงทุน  
             ประมาณการณ์ผลตอบแทนการลงทุน ทั้งในส่วนของการก่อสร้าง เช่น ต้นทุนค่าที่ดิน, ค่าก่อสร้างอาคาร, ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น รวมทั้ง ส่วนของรายรับ/รายจ่ายต่อปีที่จะเกิดขึ้นเมื่อเปิดให้บริการ เพื่อตรวจดูว่า โครงการอพาร์ตเมนต์ มีผลตอบแทนคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

               การเปรียบเทียบทำเลกับผลตอบแทน โดยเลือกดูว่าทำเลใดยังเหลือแปลงที่ดินประกาศขายในระดับราคาที่ยังสามารถพัฒนาเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์สร้างผลตอบแทนตามคาดหวังได้บ้าง ซึ่งนอกจาก ต้นทุนที่ดิน แล้ว ควรคำนึงถึงข้อกำหนดกฎหมายการก่อสร้าง ที่กล่าวไปข้างต้นด้วย

( ตัวอย่างการศึกษาจาก ธนาคารเกียรตินาคิน )

           ทำเลมหาวิทยากรุงเทพ พบว่า โซน A ไม่มีแปลงที่ดินว่างเหลืออีกแล้ว ส่วนโซน B ราคาที่ดินประกาศขายเฉลี่ย 30,000 – 40,000 บาท/ตารางวา สมมติว่าสูงกว่าต้นทุนที่ดินประมาณการณ์ไว้ ดังนั้น หากต้องการผลตอบแทนดี ทำเลนี้อาจไม่เหมาะสมในการลงทุน แต่หากรับอัตราผลตอบแทนที่น้อยกว่าคาดได้ ก็สามารถลงทุนโครงการได้

            ท้ายนี้ การลงทุนอพาร์ตเมนต์ จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลครอบคลุมครบทุกด้าน จึงขอปิดท้ายบทความนี้ด้วยการ สรุปขั้นตอนสำคัญ ที่ไม่ควรมองข้าม ดังนี้
     • ศึกษาข้อมูลตลาด ทำเลที่ตั้ง และกลุ่มเป้าหมาย
     • ศึกษาข้อกำหนด กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
     • ออกแบบให้เหมาะสมกับการแข่งขัน หากทำเตรียมพร้อมรอบรับอนาคตได้ก็จะยิ่งดี เช่น เกรดห้องพักดีกว่าตลาดในค่าเช่าที่เหมาะสม เป็นต้น
     • เลือกเทคนิคการก่อสร้างที่เหมาะสม บางครั้งการเลือกวิธีก่อสร้างที่ถูกที่สุดก็ไม่เป็นผลดีเสมอไป หากส่งผลกระทบต่อส่วนอื่นๆในระยะยาว
     • วิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน การจัดสรรงบประมาณสอดคล้องตามแต่ละช่วงเวลา
     • กระจายความเสี่ยง ด้วยทำเลและกลุ่มเป้าหมาย
     • วิเคราะห์และวางแผนปรับปรุงอาคาร ตามช่วงเวลาที่เหมาะสม ---TerraBKK

ขอบคุณข้อมูลจาก งานสัมมนาการพัฒนาโครงการอพาร์ทเมนต์ ธนาคารเกียรตินาคิน

เรียบเรียงข้อมูลโดย www.TerraBKK.com