ค้นหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

  • Projects
  • News
  • Property
  • How to

Overview

22 มิถุนายน 2564

          ว่าด้วยตอนสุดท้าย จาก 3 ตอนที่ผ่านมา สำหรับ สรุปความจริง และความท้าทาย 20 ข้อของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่เกิดขึ้นในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา และสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วง 10 ปีข้าง ต่อเนื่องโดยเริ่มเป็นหัวข้อที่ 13 - 20


          ประเด็นที่ 13. Gen Y – Gen X เป็นหนี้มากสุด – Gen Z ก่อหนี้เร็วขึ้น ปัจจัยเสี่ยงอสังหาฯ ในอนาคต
เวลานี้หนึ่งในปัญหาใหญ่ของประเทศ ที่สำคัญไม่แพ้เศรษฐกิจระดับมหภาค คือ “ปัญหาหนี้ครัวเรือน” เพิ่มขึ้น ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่าในไตรมาส 2/2562 จำนวนหนี้ครัวเรือนในไทย อยู่ที่กว่า 13 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% จากไตรมาส 2/2561 ที่เวลาอยู่ที่ 12.3 ล้านล้านบาท

           นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ศึกษาสถิติจากเครดิตบูโร คนไทย 21 ล้านรายเป็นหนี้ และพบว่าหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยในปี 2561 อยู่ที่ 78.6% สูงเป็นอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ที่มีหนี้ครัวเรือนต่อ GDP สูงสุดในภูมิภาคนี้ (97.7%)
ในจำนวนคนไทย 21 ล้านคนที่เป็นหนี้ มากกว่า 3 ล้านคน หรือ 15.9% เป็นหนี้เสีย
ข้อมูลสถิติ คนไทยที่เป็นหนี้ครัวเรือนครอบคลุมตั้งแต่อายุ 20 – 80 ปี ถ้าแยกออกเป็น Generation พบว่า คนกลุ่ม “Gen Y” และ “Gen X” มีหนี้มากที่สุด โดย Gen Y มีหนี้ครัวเรือนสูงถึง 3.8 ล้านล้านบาท เช่นเดียวกับกลุ่ม Gen X มีหนี้ครัวเรือน 3.8 ล้านล้านบาท

           คนช่วงอายุ 36 – 43 ปี ถือว่าอยู่ในช่วง Mid-life Crisis คือ มีภาระที่ต้องดูแล ทั้งดูแลสมาชิกในครอบครัวยังมีหนี้บ้าน, สินเชื่อยานยนต์, บัตรเครดิต, หนี้ผ่อนของ
อย่างไรก็ตามที่น่าเป็นกังวล และน่าจับตามองอย่างใกล้ชิดคือ คนกลุ่ม “Gen Z” วัยเริ่มทำงาน ซึ่งเป็นวัยที่เริ่มทำบัตรเครดิต พบว่าปัจจุบันคนกลุ่มนี้มีหนี้โดยรวมแล้วถึง 14,000 ล้านบาท แต่เป็น NPL แล้วถึง 5,300 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล เช่น หนี้ผ่อนของต่างๆ และสินเชื่อยานยนต์ ไม่ว่าจะเป็นรถยนต์ หรือรถจักรยานยนต์
เมื่อเห็นสถานการณ์ “หนี้ครัวเรือนไทย” ที่อยู่ในกลุ่ม Gen Y และ Gen X มากที่สุด ซึ่งถือเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงนับเป็นความท้าทายไม่น้อย เพราะถ้าหากหนี้ครัวเรือนในประชากรกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น ก็คือ ความสามารถในการผ่อนชำระค่างวดบ้าน ย่อมลดลง หรือลามไปถึงไม่มีกำลังซื้อได้ในอนาคต
ขณะเดียวกัน Gen Z แม้วันนี้ยังไม่ใช่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ของสินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อยานยนต์ ทว่าปัจจุบันคนไทยเป็นหนี้ครัวเรือนเร็วขึ้นในขณะที่อายุยังน้อย เรียกได้ว่าเพิ่งจบการศึกษา และเริ่มทำงาน ก็เป็นหนี้กันแล้ว
เพราะฉะนั้นถ้ามองยาวไปไกล หากหนี้ครัวเรือนในประชากรกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น อีกทั้งหนี้เสีย หรือ NPL สูงขึ้น ย่อมกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอย่างแน่นอน เพราะตาม Life Stage ในวันหนึ่งข้างหน้าคนกลุ่มนี้ ต้องเข้าสู่วัยที่อยากมีบ้านของตัวเอง และวัยสร้างครอบครัว ดังนั้นหากในวันนี้ Gen Z ยังมีภาระหนี้อยู่ จะทำให้ความสามารถในการยื่นขอกู้สินเชื่อ และความสามารถในการผ่อนชำระลดลงไปด้วย

          ดังนั้นสถานการณ์ “หนี้ครัวเรือนไทย” จึงเป็นความท้าทายใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในวันนี้ และอนาคต
ประเด็นที่ 14. อสังหาฯ ไทยต้องพึ่งพา New S-Curve ใหม่
ถ้ามอง 10 ปีข้างหน้า “S-Curve” ที่เคยเป็นปัจจัยหลักกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา (รายละเอียดข้อ 3) บางตัวกำลังจะหมดไปแล้ว
ดังนั้น เมื่อพึ่งพาปัจจัย S-Curve บางตัวเดิมไม่ค่อยได้แล้ว การจะขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตต่อในอนาคต ต้องเกาะไปกับ S-Curve เดิมที่ยังมีศักยภาพ และ New S-Curve คือ
ภาคขนส่ง ภาครัฐมีแผนขยายโครงข่ายคมนาคมขนส่ง ทั้งทางถนน และระบบราง
ปัจจุบันประเทศไทยมี “มอเตอร์เวย์” ความยาว 200 กิโลเมตร แต่อีก 20 ปีข้างหน้าจะเป็น 6,000 กิโลเมตร นี่เป็นโอกาสของอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นตามแนวมอเตอร์เวย์ใหม่ที่จะสร้างขึ้น
ขณะที่การขนส่งระบบราง “รถไฟ” จะขยายจาก 4,000 กิโลเมตร เป็น 7,900 กิโลเมตร
การท่องเที่ยว จังหวัดที่โตกว่าภาพรวมของเศรษฐกิจของไทยคือ จังหวัดท่องเที่ยวหลัก กับจังหวัดที่มีศักยภาพสูงในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
เพราะฉะนั้น ถ้าอสังหาริมทรัพย์จะผูกกับภาคท่องเที่ยว ต้องเน้นไปที่จังหวัดท่องเที่ยว หรือจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่มีศักยภาพสูง
ภาคการผลิต เฉพาะ EEC และ Acropolis

           แม้ปัจจุบันภาคการผลิตจะเป็นธุรกิจดาวโรย แต่สำหรับภาคการผลิตใน EEC ยังคงเติบโต ดังนั้นถ้าอสังหาริมทรัพย์จะผูกกับภาคการผลิต ต้องมุ่งไปที่ EEC
นอกจากนี้ภาครัฐพยายามสร้างฐานเศรษฐกิจใหม่ คือ “Acropolis” หรือ “มหานครอากาศยานครบวงจร” การเอาท่าอากาศยานมาเป็นจุดนำในการสร้างเมือง เช่น มีแผนพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้เป็น Acropolis ซึ่งจะตามมาด้วยการเติบโตของเมืองในพื้นที่นั้น และเกิดโครงการอสังหาฯ ใหม่
กำลังซื้อต่างชาติ เป็น S-Curve เดิมที่ยังคงมีส่วนช่วยผลักดันอสังหาริมทรัพย์ไทย
แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับภาครัฐว่าจะมีนโยบายสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างประเทศอย่างไร เพราะถ้าผลักดัน โดยไม่มีนโยบาย หรือกฎหมายรัดกุม จะเสี่ยงกับความมั่นคงของประเทศ
ประเด็นที่ 15. รูปแบบการอยู่อาศัยใจกลางเมือง ยังเป็น “คอนโดมิเนียม” และโครงการ “Mixed-use” มากขึ้น
เนื่องจากมีความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการมากกว่าโครงการรูปแบบอื่น เพราะราคาที่ดินค่อนข้างสูง โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งในปี 2570 ที่เป็นปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้ารวมทั้งหมด 11 สาย จำนวน 297 สถานี ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร จะได้เห็นภาพคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าจะเริ่มเห็นภาพการพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed-use และคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ
ประเด็นที่ 16. PropTech กลายเป็น New Normal ที่ต้องมี
ปัจจุบันเริ่มเห็นผู้พัฒนาโครงการหลายรายให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน จนเป็น New Normal ของโครงการที่อยู่อาศัยที่ต้องมี
เช่น การนำระบบปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence หรือ AI) และแอปพลิเคชันต่าง ๆ มาเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย
ในอนาคตคาดว่าจะเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ ตอบรับทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุเพื่ออำนวยความสะดวกและเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยมากขึ้น
ประเด็นที่ 17. Developer จะใช้โมเดล Joint Venture มากขึ้น
ต่อไปจะเห็นภาพการ Joint Venture ระหว่างผู้พัฒนาโครงการ หรือภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ด้านนวัตกรรมต่าง ๆ ทั้งไทยและต่างชาติ อาทิ ญี่ปุ่นและจีนมากขึ้น ซึ่งข้อดี คือ ผู้ซื้อจะได้สินค้าที่มีคุณภาพ และได้มาตรฐานระดับสากลมากขึ้น
ประเด็นที่ 18. ตลาดอาคารสำนักงาน จะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก

           ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ประเภท “อาคารสำนักงาน” ในปี 2563 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่ง แต่ความท้าทายต่างๆ กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้จากปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมามีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดมากกว่า 125,000 ตารางเมตร และจะมีอีก 70,000 ตารางเมตร ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2563
ทั้งนี้จากฐานข้อมูลต่างๆ ของผู้เชี่ยวชาญ พบว่า ปริมาณพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นยังอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับปริมาณการใช้พื้นที่ใหม่ซึ่งอยู่ที่ระดับ 200,000 ตารางเมตรต่อปี
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานใหม่อีกราว 1 ล้านตารางเมตร ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดที่จะแล้วเสร็จ ระหว่างปี 2564 – 2567 โดยส่วนใหญ่ เป็นโครงการใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้านอกจากนี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Co-Working Space เข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดอาคารสำนักงานในฐานะที่เป็นหนึ่งในผู้ใช้พื้นที่หลักในตลาด

ประเด็นที่ 19. Retailtainment เทรนด์ค้าปลีกยุค Omni-channel
อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์ประเภท “ค้าปลีก” ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมามีการขยายตัวอย่างมากในประเทศไทย และถือเป็นหนึ่งในเซ็กเมนต์หลักของอุตสาหกรรมอสังหาฯ
แม้ปี 2563 ภาพรวมตลาดค้าปลีกในปีนี้ยังคงซบเซา เนื่องจากประเทศไทยต้องเผชิญกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำ และกำลังซื้อที่ลดลงจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (CCI) ลดลง ในเดือนกันยายน 2563 แตะระดับ 72.2 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 39 เดือน คิดเป็นลดลง 10.1% ต่อปี
ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นการใช้จ่าย ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 รัฐบาลได้ออกมาตรการและโครงการใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ ได้แก่ บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ ลดอัตราดอกเบี้ย และโครงการ “ชิม ช็อป ใช้” ที่รัฐบาลมอบเงินให้ประชาชนใช้จ่ายผ่านกระเป๋าเงินอิเล็กทรอนิกส์ (e-Wallet) และลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ท่องเที่ยวภายในประเทศ
โดยไตรมาส 3 ปี 2563 มีพื้นที่การค้าปลีกในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 7.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.39% ต่อปี ขณะเดียวกันค้าปลีกในไทย ยังเกิดเทรนด์ “Retailtainment” (รีเทลเทนเมนท์) ยังคงได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และเริ่มเห็น Co-Working Space เข้าไปใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในโครงการค้าปลีกในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD มากขึ้น
ผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกคาดหวังว่าการผนึกกำลังกันนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการโครงการค้าปลีกในวันธรรมดา รวมถึงเติมเต็มพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในโซนที่ได้รับความนิยมน้อยกว่า
นอกจากนี้เพื่อที่จะแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้ ร้านค้าปลีกบางรายยอมลดขนาดร้านค้าแบบสแตนด์อโลนของตนเองลงเพื่อให้เหมาะกับห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และซุปเปอร์สโตร์
ไม่เพียงแค่ผู้ค้าปลีกที่มีหน้าร้านเท่านั้นที่มุ่งสู่การใช้ช่องทางการค้าที่หลากหลาย (Omni-Channel) ร้านค้าปลีกออนไลน์รายใหม่จำนวนมากก็ได้ขยายไปสู่การมีหน้าร้านในโครงการค้าปลีกเพื่อเป็นโชว์รูมและจุด “คลิกและรับ” สินค้าและด้วยพื้นที่ค้าปลีกใหม่จำนวนมากที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกจำเป็นที่จะต้องนำเทคโนโลยีที่มีความรวดเร็วเข้ามาใช้และสร้างจุดขายที่ไม่ซ้ำใครให้แก่ศูนย์การค้าของตนเพื่อให้สามารถอยู่รอดได้

           ด้านค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปีนี้ ในระดับ 3 – 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงส่วนใหญ่ ได้ถูกเช่าไปแล้ว จึงคาดว่าค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้น อย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้นี้ แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลง เนื่องจากเจ้าของอาคารหลายราย ไม่ต้องการเพิ่มค่าเช่า เพื่อรักษาผู้เช่าเอาไว้ โดยเฉพาะในอาคารสำนักงานเก่า
เพราะในช่วง 4 ปีข้างหน้าจะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเก่าจะสูงขึ้น
ในขณะที่ผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะย้ายจากอาคารระดับเกรดบี ไปยังอาคารระดับเกรดเอ เพราะมีค่าเช่าไม่ต่างกันมากนัก ดังนั้นเจ้าของอาคารจะจำเป็นต้องเสนอเงื่อนไขการเช่าที่น่าสนใจพร้อมกับปรับปรุงอาคารของตนเองเพื่อแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้
ประเด็นที่ 20. ทำความเข้าใจ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภค สำหรับ พ.ร.บ. ภาษีและสิ่งปลูกสร้างฉบับล่าสุด ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 โดยมีหลักการว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เจ้าของกรรมสิทธิ์) จะมีหน้าที่เสียภาษีที่ดินฯโดยแบ่งตามลักษณะการใช้ประโยชน์ในที่ดิน
โดยสรุปแล้ว 20 ประเด็นต่างๆ ที่รวบรวม อดีต ปัจจุบัน และต่อเนื่องยังไปอนาคต ที่ช่วยขับเคลื่อน และเกื้อหนุนแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่อไปในอนาคต หลังการผ่านพ้นไปของวิกฤตการณ์ COVID-19

 

ขอบคุณข้อมูลจาก  :  กรุงเทพธุรกิจ

https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/944516

Share