การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้อคอนโดมิเนียม (Condominium) เพื่อปล่อยเช่า กลายเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมอยู่ในขณะนี้ เนื่องจากนักลงทุนเล็งเห็นผลตอบแทนมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ผลตอบแทนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา มีความเสี่ยงต่ำ มีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาสม่ำเสมอ หรือที่เรียกว่า “พาสซีฟอินคัม” (Passive Income) แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง เราจึงควรศึกษาข้อเท็จจริงอย่างละเอียดก่อนการลงทุนทุกครั้ง และในครั้งนี้ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) มีเคล็ดลับกลยุทธ์เกี่ยวกับการลงทุนคอนโดให้เช่ามานำเสนอ

         ทำความรู้จักกับรูปแบบการลงทุนคอนโดมิเนียมให้เช่าในบทความนี้ เราจะพาทุกท่านไปรู้จักกับรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าเท่านั้น โดยแบ่งเป็นดังนี้

1. คอนโดให้เช่ารายวัน
         การปล่อยคอนโดให้เช่าแบบรายวันโดยเจ้าของโครงการหรือเจ้าของห้องชุด ถือว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายทั้งสิ้น เพราะตามกฎหมาย ห้องชุดหรืออาคารชุด เช่น คอนโดมิเนียม (Condominium) ไม่ได้ทำการจดทะเบียนเป็นโรงแรม การปล่อยเช่าแบบรายวัน จึงเหมือนกับการใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้รับการคุ้มครองตามข้อบังคับของโรงแรมในกรณีที่มีทรัพย์สินสูญหายในพื้นที่ส่วนกลาง และถ้าพบว่ามีการนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม อาจถูกฟ้องร้องหมิ่นประมาทได้ เพราะถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสื่อมเสียชื่อเสียง เราจึงไม่แนะนำให้ท่านลงทุนคอนโดให้เช่าในลักษณะนี้

2. คอนโดให้เช่ารายเดือน
         หากท่านสามารถหาผู้เช่าชั้นดีได้อย่างสม่ำเสมอ การปล่อยคอนโดให้เช่าแบบรายเดือน ก็แทบจะการันตีกระแสเงินสดที่เข้ามาในแต่ละเดือนได้เลย ดังนั้น การปล่อยเช่ารูปแบบนี้จึงเป็นการปล่อยเช่าที่นักลงทุนมักจะให้ความสำคัญ แต่อย่างไรก็ตาม เราต้องคำนวณอัตราผลตอบแทนให้ดี โดยผลตอบแทน (Yield) จากการปล่อยคอนโดให้เช่า ตามมาตรฐานมักจะอยู่ที่ 3-5% ต่อปี เมื่อนำมาเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่เฉลี่ยแล้วประมาณ 1% ต่อปี การลงทุนคอนโดให้เช่า จึงน่าดึงดูดใจมากกว่า

         เลือกคอนโดน่าลงทุนอย่างไร และวางกลุ่มเป้าหมายเป็นใครดี?
         คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) ได้เปิดเผยเคล็ดลับการเพิ่มกำไรสูงสุดในการลงทุนคอนโดให้เช่า จากข้อมูลที่รวบรวมมาจากแผนกพื้นที่ให้เช่า และแผนกสำรวจและวิจัยตลาด ในปีพ.ศ. 2559 โดยมีข้อสังเกตดังนี้

         1. จับตลาดบนเข้าไว้
         “ตลาดบน” โดยส่วนใหญ่มักจะเป็นชาวต่างชาติ ข้อดีก็คือ กว่า 95% ของคนกลุ่มนี้ มีกำลังจ่ายค่าเช่าต่อเดือนตั้งแต่ 30,000 บาทขึ้นไป และส่วนใหญ่มักจะอยู่เมืองไทยนาน 2 – 3 ปี ทำให้เราไม่ต้องเหนื่อยกับการหาผู้เช่าใหม่ นอกจากนั้น กลุ่มนี้ ในกรุงเทพมีราวๆ 82,000 คนเลยทีเดียว

         2. ซื้อคอนโดทำเลดี มีชัยไปกว่าครึ่ง
         กล่าวได้ว่าที่ตั้ง เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ และทำเลที่ทำเงินได้ดี เป็นที่ต้องการของตลาดบน ก็ได้แก่ สุขุมวิท ซอย 1 – 63 ย่านใจกลางลุมพินีทั้งหมดเขตสาทร และบริเวณใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส โดยสิ่งที่ผู้เช่ามักให้ความสำคัญควบคู่กันไป ก็คือ การเดินทางต้องสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น คอนโดใกล้ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล และห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

         3. ตั้งราคาค่าเช่าคอนโดให้เหมาะสม
         แผนกสำรวจและวิจัยตลาด ของซีบีอาร์อี ประเทศไทย พบว่าสำหรับผู้เช่าตลาดบน งบสำหรับคอนโด 1 ห้องนอน มักจะเริ่มต้นที่ 30,000 – 50,000 บาทต่อเดือน คอนโด 2 ห้องนอน ตั้งแต่ 60,000 – 80,000 บาทต่อเดือน และคอนโดตั้งแต่ 3 ห้องนอนขึ้นไป เริ่มต้นที่ 85,000 – 120,000 บาทต่อเดือน ดังนั้น นักลงทุนจึงควรกำหนดค่าเช่ารายเดือนให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และไม่ควรสูงเกินไป เพราะทำให้หาผู้เช่าได้ยาก

         4. ซื้อคอนโดให้เช่า ขนาดไหนดีที่สุด
         ความต้องการเช่าสำหรับคอนโด 1 ห้องนอน คิดเป็น 51% จากความต้องการของตลาดทั้งหมด ในขณะที่คอนโด 2 ห้องนอน คิดเป็น 43% และอื่น ๆ อีก 6% แต่อย่างไรก็ตาม จำนวนของคอนโดขนาด 1 ห้องนอนก็มีจำนวนคู่แข่งที่สูงมากเช่นกัน

         5. การดีไซน์ตกแต่งห้อง
         การตกแต่งที่ทันสมัย การให้เฟอร์นิเจอร์ที่ครบครัน และการดูแลห้องให้ดูใหม่อยู่ตลอดเวลา ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยประกอบการตัดสินใจของผู้เช่า ให้เลือกเช่าได้ง่ายขึ้น

ข้อควรรู้! ก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หลังจากทราบถึงรูปแบบของการลงทุนคอนโด การเลือกซื้อคอนโดให้เช่า และวางกลุ่มเป้าหมายแล้ว ก็ยังมีรายละเอียดต่างๆ ที่เราไม่ควรมองข้ามและต้องทำความเข้าใจ ดังนี้

1. ระยะเวลาการลงทุน
         การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรเป็นการลงทุนระยะยาวเพื่อลดความเสี่ยง เพราะในระยะสั้น ตลาดจะมีความผันผวน และคาดเดาได้ยากกว่า อีกทั้งยังทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป (Capital Gain) มากขึ้นอีกด้วย

2. เป้าหมายการลงทุน
         เป้าหมายของการลงทุนคอนโดให้เช่า ต่างจากการซื้อคอนโดลงทุนเพื่อเก็งกำไร เพราะเราจะเน้นการสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) มากกว่าการกินส่วนต่างด้านราคา นั่นเอง และต่อไปนี้คือวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทน (ROI) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อย่างง่าย เพื่อประกอบการวางแผนและตัดสินใจลงทุน
         - อัตราผลตอบแทน (ROI) : คือค่าที่เอาไว้ใช้ประเมินหาผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น หรือเอาไว้เปรียบเทียบความคุ้มค่าของการลงทุนระหว่างอสังหาริมทรัพย์

ROI = (ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ x 100) / (เงินลงทุน)

         - อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Capitalization Rate) : เป็นการคิดอัตราผลตอบแทน โดยเอาค่าใช้จ่ายรายเดือน ที่คาดว่าจะต้องจ่ายมาคิดร่วมด้วย ซึ่งค่านี้จะแสดงอัตราค่าเช่าที่เราน่าจะได้รับทั้งปีเป็นเปอร์เซ็นต์ หลังจากหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าดูแลรักษาส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าภาษี ค่าซ่อมบำรุง เป็นต้น โดยมีสูตรการคำนวณดังนี้

Capitalization Rate = ((ค่าเช่าทั้งปีที่คาดว่าจะได้รับ – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100) / (เงินลงทุน)

3. ค่าใช้จ่ายที่นอกเหนือจากการซื้อคอนโด
         อย่าลืมว่าการซื้อคอนโด เราไม่ได้จ่ายแค่ค่าคอนโดเพียงอย่างเดียว ยังมีส่วนอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องนำมาคำนวณเป็นต้นทุน หรือสำรองเอาไว้อีกด้วย ซึ่งได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์ น้ำ-ไฟ ค่าประกันเงินกู้ ค่าส่วนกลาง เป็นต้น

ขอบคุณข้อมูลจาก: www.cbre.co.th