ปัญหาของทาวน์เฮ้าส์ หรือตึกแถว ที่เกิดการทรุดตัวไม่เท่ากันจนเกิดรอยแตกร้าวนั้น สามารถเกิดได้ทั้งตั้งแต่รับมอบบ้านไปใหม่ๆ เลย หรืออาจจะเกิดหลังจากนั้นได้ ในบางกรณีเกิดหลังจากอยู่อาศัยไปแล้วเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งเมื่อเกิดขึ้นแล้ว การแก้ไขนั้นต้องใช้ค่าใช้จ่ายจำนวนมาก และมักจะมีการฟ้องร้องกัน ระหว่างเจ้าของบ้านและเจ้าของโครงการ เพื่อให้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว 

          ปัญหาการทรุดตัว มักจะเกิดจากสาเหตุดังนี้
          1. การตอกเสาเข็มหนีศูนย์ เนื่องจากอาคารประเภททาวน์เฮ้าส์และตึกแถว มักนิยมใช้เสาเข็มเดี่ยว หากเกิดความผิดพลาดในขณะวางผังหรือตอกเสาเข็มคลาดเคลื่อนจากตำแหน่งที่กำหนด  ประกอบกับงานก่อสร้างอาคารขนาดเล็กแบบนี้มักจะขาดการควบคุมดูแลอย่างดี ทำให้ผู้รับเหมามักจะละเลย การแก้ไขฐานราก

          2. ปัญหาจากการตอกเสาเข็ม หากตอกเสาเข็มแล้ว เสาเข็มล้มดิ่ง หรือเชื่อมรอยต่อเสาเข็ม ไม่สมบูรณ์  ถึงแม้นว่าจะตอกเสาเข็มตรงตามตำแหน่งที่ถูกต้อง  เสาเข็มก็มีโอกาสที่จะหักหรือหลุดออกจากกันได้เมื่อรับน้ำหนักมากๆ

          3. จากการต่อเติมอาคารโดยผิดหลักการทางวิศวกรรม เช่น การขยายพื้นที่ด้านข้าง โดยยึดเกาะกับอาคารเดิม ทำให้เกิดการถ่ายน้ำหนักขึ้นให้กับฐานรากเดิม หรือการเพิ่มพื้นที่ในแนวดิ่ง เช่น การต่อเติมเพิ่มจำนวนชั้นของอาคาร เป็นการเพิ่มน้ำหนักโดยตรงให้กับอาคาร ซึ่งตามมาตรฐานการออกแบบอาคารเพื่อขายนั้น เจ้าของโครงการต้องพยายามลดต้นทุนในการก่อสร้างให้มากที่สุด  ดังนั้น จึงไม่มีการเผื่อสำหรับการต่อเติมเลย

          4. การเปลี่ยนแปลงฟังก์ชั่นการใช้งาน เช่น การเอาอาคารพาณิชย์มาเป็นที่เก็บสินค้าที่มีน้ำหนักมาก ๆ เช่น กองเหล็ก เก็บข้าวสารกองสูง หรือแม้แต่การถมทรายเพื่อยกระดับพื้นเพื่อหนีน้ำ  ซึ่งปกติบริเวณชั้น 1 สำหรับอาคารพาณิชย์ มักจะออกแบบให้รับน้ำหนักได้ประมาณ 300 - 400 ก.ก./ตร.ม. ส่วนทาวน์เฮ้าส์ออกแบบให้รับน้ำหนักประมาณ 200 ก.ก./ตร.ม.
เมื่อเกิดปัญหาเสาเข็มทรุดตัวแล้ว การแก้ไขทำได้ค่อนข้างยาก และเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมาก และยิ่งเป็นอาคารแบบใช้ฐานรากร่วมกันแล้ว ปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายในการซ่อมก็จะยิ่งคุยกันยาก เพราะจะเกี่ยงกันว่าใครควรเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อม

          ดังนั้น เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงปัญหาที่จะเกิดการทรุดตัว มีข้อแนะนำดังนี้
          1. การเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์หรืออาคารตึกแถว ควรเลือกบริษัทที่มีประวัติและผลงานการก่อสร้างที่ดี  และมีความรับผิดชอบ  หากอาคารเกิดความเสียหายจากการก่อสร้าง

          2. หากต้องการต่อเติมอาคาร ให้หลีกเลี่ยงการต่อเติมเพิ่มจำนวนชั้นอาคาร  ส่วนการต่อเติมโดยรอบอาคาร  ให้แยกส่วนต่อเติมอาคารให้ขาดจากอาคารเดิม

          3. หากต้องการกองหรือวางของที่มีน้ำหนักมากๆ แนะนำให้เสริมความแข็งแรงพื้นชั้นล่าง โดยการเพิ่มเสาเข็มให้รับน้ำหนักได้อย่างเพียงพอ และควรแยกโครงสร้างพื้นดังกล่าวให้แยกขาดจากอาคารเดิม เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการทรุดตัวไม่เท่ากัน

          4. ตรวจสอบสัญญาซื้อขายบ้านว่าผู้ขายรับผิดชอบความเสียหายของโครงสร้างหลักของอาคารนานเพียงใด  ตามมาตรฐานต้องรับผิดชอบโครงสร้างหลักเป็นเวลา 5 ปี

ที่มา: www.engineeringclinic.org