ค้นหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

  • Projects
  • News
  • Property
  • How to

จัดผังคอมมูนิตี้มอลล์อย่างไรให้ประสบความสำเร็จ

06 กรกฎาคม 2560

        ศูนย์การค้าชุมชน ถ้าใช้ทฤษฎีด้านศูนย์การค้าของ The Urban Land Institute (ULI) ซึ่งเป็นหน่วยงานไม่แสวงหากำไรได้ให้คำอธิบายไว้นั้น แยกได้เป็น 2 ประเภท คือ Neighborhood Center กับ Community Center ได้อธิบายไว้ว่า

  • Neighborhood Center หรือศูนย์การค้าชุมชนขนาดเล็ก มีพื้นที่ประมาณ 3,000 - 10,000 ตรม.โดยมีพื้นที่ร้านค้าหรือพื้นที่เช่ารวมประมาณ 5,000 ตรม. ครอบคลุมประชากรในชุมชนประมาณ 3,000 - 40,000 คน ในรัศมี 4 - 5 กม. จากศูนย์การค้าหรือใช้เวลาขับรถไม่เกิน 10 นาที
  • Community Center หรือศูนย์การค้าชุมชนขนาดใหญ่ มีพื้นทีประมาณ 10,000 - 30,000 ตรม. มีพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ยประมาณ 15,000 ตรม. ครอบคลุมประชากร 40,000-150,000 คน ในรัศมี 8-13 กม.จากศูนย์การค้า โดยมีระยะเวลาขับรถมาที่ศูนย์การค้า 10 - 20 นาที

         จะเห็นได้ว่าศูนย์การค้าชุมชนทั้ง 2 ประเภท ต่างกันที่ขนาดของพื้นที่ทำให้ศักยภาพในการดึงดูดลูกค้าได้ในปริมาณที่แตกต่างกัน ตัวอย่างของศูนย์การค้าชุมชนก็เช่น J-Avenue ทองหล่อ , K-Village สุขุมวิท 26 , La Villa อารีย์ เป็นต้น     สำหรับศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่กว่าศูนย์การค้าชุมชนจะเรียกว่า Regional Center  เช่น เซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว และที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเรียกว่า Super Regional Center เช่น ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต เป็นต้น

ส่วนประสมของร้านค้าในศูนย์การค้าชุมช
         ส่วนประสมของร้านค้าหรือผู้เช่าในศูนย์การค้าชุมชนมีผลในการดึงดูดลูกค้าเข้ามาที่ศูนย์การค้าและมีผลต่อรายได้ค่าเช่าของเจ้าของศูนย์การค้า โดยผู้เช่าหลักที่ช่วยดึงดูดคนเข้ามาที่ศูนย์การค้าชุมชนประกอบด้วย

  • ซูเปอร์มาร์เก็ต เช่น Lotus Express , Foodland , Tops ซึ่งจะช่วยให้เกิดฐานลูกค้าประจำและความถี่ในการเข้ามาที่ศูนย์การค้า
  • ร้านกาแฟ ปัจจุบันในประเทศไทย ร้านกาแฟที่มีชื่อเสียงกลายเป็นผู้เช่าแม่เหล็กที่ศูนย์การค้าชุมชนต้องมี โดย Starbuck ดูจะเป็นแม่เหล็กลำดับต้นๆ ที่ศูนย์การค้าอยากให้เข้ามาช่วยดึงดูดลูกค้า โดยเฉพาะศูนย์การค้าที่เน้นลูกค้าระดับกลางบนขึ้นไป ส่วนลูกค้าระดับกลาง Café Amezon เป็นร้านกาแฟที่มีพลังดึงดูดลูกค้าได้ดี รวมถึงร้านกาแฟดังๆ อีกหลายร้าน
  • ร้านอาหาร โดยเฉพาะร้านอาหารดังๆ เช่น McDonald , KFC ,MK , S&P เป็นต้น รวมถึงร้านอาหารไทยดังๆ ประจำท้องถิ่น อย่างศูนย์การค้าชุมชนแถวภาคตะวันออก การได้ร้านอาหารทะเลชื่อดังประจำจังหวัดเข้ามาเป็นสาขาในศูนย์ ย่อมช่วยดึงดูดลูกค้าได้ดี
  • ธนาคาร เป็นอีกแรงดึงดูดสำคัญของศูนย์การค้า
  • บริการยานยนต์ เช่น ศูนย์เปลี่ยนยาง ล้างรถและเปลี่ยนถ่ายน้ำมันหล่อลื่น ยิ่งถ้ามีสถานีบริการน้ำมันในศูนย์การชุมชนเข้าด้วยแล้วจะเป็นพลังให้เกิดการหมุนเวียนของลูกค้า ซึ่งปตท.เองช่วงหลังขยายธุรกิจสถานีบริการน้ำมันมาเป็นศูนย์การค้าชุมชนโดยมีปั๊มน้ำมันเป็นแรงดงดูดหลัก
  • ร้านค้าปลีกอื่นๆ เช่น ร้านขายยา ร้านหนังสือ ร้านแว่นตา ร้านเสริมสวย เป็นต้น
  • การวางผังอาคารสำหรับศูนย์การค้า

The Urban Land Institute (ULI) ได้ให้คำแนะนำในการวางผังอาคารสำหรับศูนย์การค้าไว้ 5 รูปแบบ ได้แก่
         1. แบบ Linear หรือการวางเป็นแนวตรงคล้ายตัวอักษรไอในภาษาอังกฤษ  (I) โดยให้การจราจรทั้งที่จอดรถและการเดินของคนหมุนเวียนอยู่รอบตัวอาคาร การวางรูปแบบนี้ค่อนข้างเหมาะกับศูนย์การค้าชุมชนขนาดเล็ก จุดเด่นของ Linear คือ ต้นทุนการก่อสร้างต่ำ จอดรถได้สะดวก เหมาะกับแปลงที่ดินหน้าแคบแต่ยาว ทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าแบบเส้นก๋วยเตี๋ยวเส้นใหญ่
         2. แบบ L-Shaped เป็นการแก้ปัญหาของผังอาคารแบบ Linear ที่ยาวเกินไปด้วยการต่อหางตัว I ให้ยาวออกมาคล้ายตัว L ทำให้โครงการมีหน้าที่เปิดกว้างขึ้นและดูมีมิติที่น่าสนใจกว่าแบบ Linear ซึ่งศูนย์การค้าชุมชนหลายแห่งก็นิยมวางรูปอาคารลักษณะนี้
         3. แบบ U-Shaped เป็นการวางรูปอาคารคล้ายตัว U โดยมีลักษณะของจุดเด่นที่คล้ายกันแบบ L-Shaped แต่ทำให้มีพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น โดยนิยมวางผู้เช่าหลักไว้ที่ปลายตัว U แต่ละด้านเพื่อให้เกิดการไหลเวียนของลูกค้าจากด้านหนึ่งไปอีกด้านหนึ่งจะได้ผ่านร้านค้าระดับรองๆ ที่อยู่บริเวณกลางๆ อาคาร
         4. แบบ O-Shaped หรืออาจเรียกว่าแบบ Mall เป็นการวางอาคารแบบตัว I สองอาคารคู่ ขนานกันไปแล้วเชื่อมต่อปลายอาคารทั้งสองด้วยอาคารปิดหัวท้าย จึงมีลักษณะคล้ายตัว O โดยนิยมวางผู้เช่าหลักไว้ที่หัวและท้ายของตัว O เพื่อให้เกิดการไหลเวียนของลูกค้าในศูนย์การค้าและลูกค้าสามารถเดินรอบศูนย์การค้าเป็นวงได้ ทำให้การไหลเวียนของลูกค้าในศูนย์ดีขึ้น
         5. แบบ Cluster คือการวางกลุ่มอาคารขนาดเล็ก-ใหญ่ สลับกันเป็นกลุ่ม การจัดกลุ่มอาคารลักษณะนี้อาจเกิดจากทางศูนย์การค้าชุมชนพัฒนาแบบทยอยสร้างอาคารเป็นระยะๆ ไม่ได้เป็นพร้อมกันทั้งหมดหรือด้วยข้อจำกัดของกฎหมายผังเมืองที่ไม่ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่จึงใช้การสร้างอาคารขนาดเล็กหลายๆ อาคารเป็นกลุ่มๆ แทน การจัดผังลักษณะนี้อาจให้ผู้เช่าหลักบางรายเช่าเหมาอาคารบางอาคารทั้งหลังได้สะดวกขึ้น เช่น ร้านอาหารอาจต้องการวางระบบระบายควันหรือต้องมีระบบท่อแก๊สจึงต้องแยกระบบออกไปจากอาคารอื่นๆ เพื่อความปลอดภัย

ขอบคุณข้อมูลจาก: www.marketeer.co.th

Share