โดยคุณชัชชาติ สิทธิพันธุ์: ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตีเฮาส์ จำกัด (มหาชน)

คุณชัชชาติ สิทธิพันธุ์ได้แสดงความคิดเห็นเรื่อง The Future ออกมาถึง 3 ประเด็นหลักคือ What - Where – Who

1. Where คือ ที่ไหน

ปัญหาของ Real Estate คือผลิตออกมาแล้วจะขนของไปขายที่ไหน เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่วัตถุที่ขนย้ายได้ เราทำของที่ไหนก็ต้องขายที่นั้น

Location, Location, Location ถือเป็นสิ่งสำคัญในการทำอสังหาฯ ประเด็นสำคัญ คือ Location นี้เมื่อลงเข็มแล้วย้ายไม่ได้ ซึ่งปัจจุบันนี้ CBD แห่งใหญ่ที่สำคัญ จะอยู่ที่รัชดาภิเษกกับพระรามเก้าจัดว่ามี Location ที่ดี ดีเพราะมี Airport Link, รถไฟฟ้าใต้ดิน-บนดิน, ทางด่วน ฉะนั้น Location คือ transformation (ทรานส์ฟอร์เมชั่น) เราต้องเข้าใจเรื่อง transformation อีก 10 ปีข้างหน้า ความเจริญจะก้าวเข้ามาไม่ว่าจะอยู่ต่างจังหวัดหรืออยู่ในกรุงเทพ ความพัฒนาเข้าถึงหมด

สำหรับปีนี้รถไฟฟ้า ดูจะเป็นรูปธรรมมากขึ้นปัจจุบันมีรถไฟฟ้าทั้งหมด 5 สาย บางใหญ่, บางหว้า, สำโรง, สุวรรณภูมิ Airport Link, เตาปูน-บางซื่อ 5 สาย 79 สถานี สำหรับชาวบางใหญ่นั้น ชีวิตจะดีขึ้นเพราะมีความสะดวกมากขึ้น และก็จะมีการแย่งซื้อที่ในบริเวณเหล่านี้เพื่อสร้างคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ เพิ่มขึ้น โดยให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าในปี 2561 ในเขตสมุทรปราการจะมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น

ปี 62 รถไฟฟ้าสายสีทองเป็นรถไฟฟ้าเอกชนอันดับแรกมี 2-3 สถานีเชื่อมไอคอนสยาม

ปี 63 เราต้องบันทึกไว้เลย เพราะจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ถ้าสำเร็จอนาคตเปลี่ยนแน่ จะมีรถไฟฟ้า 5 สายเกิดขึ้น สายสีแดง รังสิต-บางซื่อ สายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน รถไฟฟ้าสายนี้ถือว่าเป็นสิ่งมหัศจรรย์ของโลกได้เลย เพราะมีโครงสร้างมานานนับ 10 ปี แต่ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่ง สายสีน้ำเงิน บางแค-ท่าพระ สายสีชมพู เป็นส่วนของ BTS ที่ได้ไปเชื่อมระหว่างมีนบุรี, รามอินทรา, แจ้งวัฒนะ, แคราย สายสีเหลือง ลาดพร้าว, ลำสาลี, ศรีนครินทร์, เทพารักษ์, สำโรง กรุงเทพจะเปลี่ยนใหญ่ต้องเตรียมรองรับตรงนี้ให้ดี

ปี 64 ขยายต่อออกไปอีก สายสีแดงอ่อนขยายจากตลิ่งชัน, ศาลายา สายสีน้ำเงิน พุทธมณฑล สาย 4 สายสีเขียวล่าง บางปู สายสีเขียวบน คูคต, ลำลูกกา

ปี 65 มี Airport Link สายนี้ไม่สำคัญเท่าไร เชื่อม Airport Rail Link – สุวรรณภูมิ

ปี 66 ที่สำคัญคือสายสีส้ม เป็นตัวใหญ่ที่จะเปลี่ยนแปลงสำคัญที่เชื่อมจากศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี เป็นรถไฟฟ้าใต้ดินทั้งหมด สายสีส้มเป็น เกมเชรนเจอร์ ที่สามารถต่อ ไปสุวินทวงศ์ ถ้ามา ปี 66 เปลี่ยนแน่ สายสีม่วงใต้จะเป็นปีที่ด้านฝั่งธนด้านล่างเป็นกรรมอย่างมากสำหรับพื้นที่นี้ พระราม2 บางบอนรถไฟฟ้าไม่มี รัฐบาลเอาทางด่วนพระราม 2 มาแทน แต่ไม่ได้แก้ปัญหารถติดได้เลยและเป็นการเพิ่มปัญหาการจราจรขึ้นอีก ถ้ามีรถไฟฟ้าน่าจะดีกว่า

ปี 68 จะมีเป็นสายสำคัญที่วิ่งไกลและไปหลายที่คือสายสีส้มตะวันตก

ปี 70 สายสีแดงที่ต่อจากธรรมศาสตร์ เป็นสายที่มาช้าสุดและทำเป็นตัวสุดท้าย

คำถามที่น่าคิด แล้วจะเลือกเส้นทางไหนดี สามารถดูได้จากจุดหมายปลายทางของการซื้อบ้าน เพื่อใกล้โรงเรียนลูก หรืออยู่ใกล้ออฟฟิตที่ทำงาน

ทั้งนี้ยังกล่าวต่อว่า ปัจจุบันนี้พบว่ามี office ประมาณ 8,700,000 ตารางเมตร office ส่วนใหญ่อยู่แถวสีลม, สาทร, สยาม, อโศก เป็นต้น อีก 6 ปีข้างหน้าจะมี office เพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวน 1,100,000 ตารางเมตร ก็จะอยู่บริเวณซีบีดีเดียวกันและเหมือนเดิม กรุงเทพจึงหมือนปิรมิตที่ปลายแหลมฐานกว้างเพราะอยู่เป็นกระจุก อาจมีบ้างที่กระจายออกนอกตัวเมือง

ในส่วนคมนาคมรถไฟฟ้านั้น หากจะถามว่าสายไหนดี รถไฟฟ้าปากน้ำ สายสีเขียวกำลังก่อสร้าง ซึ่งบริเวณนี้มี office ที่รองรับผู้คนอยู่ ส่วนสายสีเขียวเหลือง คูคต ลำลูกกา สะพานใหม่ และสายสีน้ำเงิน รัชดา อโศก ไปถึงท่าพระ บางแค สายที่เฉี่ยว ซีบีดี ก็คือ สายสีม่วง แต่อาจเดินทางไม่สะดวก เนื่องจากต้องต่อหลายสาย จึงไม่เป็นที่นิยมใช้ รวมถึงสายสีแดงก็เช่นกัน เพราะจะเข้าเมืองแต่ละทีไม่ง่ายเลย สายสีชมพูไม่มีผลต่อ Real Estate เพราะเป็นสายที่ต้องนำคนมาส่งเข้าสายเมนต์อยู่ดี จึงจัดทำโมเดลเกี่ยวกับการเดินทางโดยใช้รถสาธารณะเพียงอย่างเดียวว่าจะใช้เวลาในการเดินทางเท่าไหร่ โดยการตั้งจุดหมายไว้ที่ สยามสแควร์

สายสีเขียว ลำลูกกาใช้เวลาเดินทาง 50 นาที ส่วนคูคต 40 นาที และเกษตร 20 นาที ที่เร็วกว่าเพราะรถวิ่งตรงเลย ในส่วนบางแคและศาลายาใช้เวลา 50 นาที ถ้าอยู่นอกสายใช้เวลาเปลี่ยนรถ 50 นาที โดยคาดว่าใน ปี 2570 รถจะติดมากขึ้น โมเดลนี้จะมีประโยชน์ต่ออนาคต เพราะทำให้การเลือกซื้อนั้นง่ายขึ้นไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาว์เฮาส์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ว่าตำแหน่งไหนดีนั่นเอง

2. What แล้วในอนาคตเราจะสร้างอะไรขายดี

เราดูจากอดีตจะเห็นได้ว่า ตรงไหนมีรถไฟฟ้ามาถึงก็จะมีอสังหามากขึ้น ยึดรถไฟฟ้าเป็นหลัก และทาว์เฮ้าส์จะเป็นทางเลือกสำหรับคนรุ่นใหม่มากขึ้น แต่ Demand-Supply ก็ยังคงไม่น่าเป็นห่วง ปริมาณก็ยังคงเหมือนๆ เดิม ฟองสบู่ก็ไม่น่าจะมีผลอะไรเพราะผู้ประกอบการวางแผนดีอยู่แล้ว แต่ปัญหาเรื่องรถติดนั้น ต้องยอมรับเลยว่า “ติดแน่นอน”

ข้อที่สำคัญก็คือ คุณภาพ เพราะเป็นหัวใจของความสำเร็จในระยะยาว ลูกค้าจะเกิดความไว้ใจ สร้างความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ เมื่อเกิดการพึงพอใจแล้วจะเกิดการบอกต่อ การสนทนากันในกลุ่มลูกค้าแบบ Peer to Peer จะเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด

3. Who  คือ อนาคตใครจะมาซื้อ

ปัจจุบันราคาบ้านก็จะมี 3 ระดับคือ 5 แสน - 2 ล้าน ระดับล่าง 2 ล้าน - 10 ล้าน medium มีเดียม 10 ล้านขึ้นไป premium พรีเมียม 

สามารถหาข้อมูลจากสรรพกรที่แสดงรายได้จำนวนผู้เสียภาษี ทั้งนี้สามารถนำมาวิเคราะห์ได้ว่าบ้านระดับไหนที่จะขายได้ดีกว่ากัน เราสามารถนำมาแยกระดับลูกค้าได้ หรือเราจะดูจากรายได้ที่เพิ่มขึ้น เมื่อพบว่าตลาดล่างมีกำลังซื้อน้อยก็หันมาลงทุนในตลาดระดับกลางมากขึ้น

สุดท้ายนี้เห็นว่า การกำหนดนโยบายเรื่องค่าโดยสารรถไฟฟ้า และการเชื่อมต่อ มีผลต่อการกระจายตัวของอสังหาริมทรัพย์ เพราะปัจจุบันค่าเดินทางค่อนข้างสูงและอาจจะเพิ่มมากขึ้นในอนาคต รัฐบาลต้องเข้ามาช่วยในเรื่องของความเหลื่อมล้ำ โดยการหาพื้นที่สร้างที่อยู่อาศัย ให้กับประชาชนที่มีรายได้น้อยจึงจะเป็นการพัฒนาที่ไม่ต้องทิ้งใครไว้ข้างหลัง... อย่างแท้จริง

ดาวน์โหลดข้อมูล : คลิก