ปัจจุบันมีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ว่าจะเข้ามาในฐานะนักลงทุน ลูกจ้างของบริษัทองค์กรต่างๆ รวมไปถึงฐานะคู่สมรสของชาวไทย ในขณะที่ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นต่อการดำรงค์ชีวิต คุณรู้หรือไม่ ชาวต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้  แต่ยังเป็นที่สงสัยว่าชาวต่างชาตินั้นสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยประเภทใดได้บ้าง เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม เป็นต้น และถ้าหากชาวต่างชาติอยากกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทย ต้องเตรียมความพร้อมอย่างไรบ้าง? ซึ่งเป็นที่มาของบทความในครั้งนี้ ที่ DDproperty หาคำตอบมาให้คุณเช่นเคยครับ

          ดังที่คุณทราบแล้วว่าชาวต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ แต่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ในฐานะบุคคลธรรมดานั้นมีเพียงประเภทเดียวก็คือห้องชุดหรืออาคารชุด หรือที่เรานิยมเรียกกันว่าคอนโดมิเนียม ภายใต้ข้อจำกัดที่ว่าคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งจะมีการถือครองโดยชาวต่างชาติได้ในสัดส่วนที่ไม่เกินร้อยละ 49 ของยูนิตทั้งหมดเท่านั้น คุณสามารถศึกษาวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของชาวต่างชาติได้ที่นี่ ดังนั้นการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติที่เราจะกล่าวถึงในครั้งนี้จึงมุ่งเน้นไปที่คอนโดมิเนียมเป็นหลัก ใน 2 กรณีด้วยกันคือ กรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้สมรสกับคนไทย และอีกกรณีคือชาวต่างชาติสมรสกับคนไทย เชิญคุณทำความเข้าใจพร้อมกันทีละกรณีเลยครับ

          กรณีที่ชาวต่างชาติกู้ด้วยตนเอง โดยไม่ได้สมรสกับคนไทย
          ในกรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้สมรสกับคนไทย แต่ต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมโดยตนเองเป็นผู้กู้โดยตรงนั้นโดยหลักการแล้วจะไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ได้  เนื่องจากข้อบังคับและนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ไม่เปิดช่องให้ธนาคารพาณิชย์ซึ่งอยู่ในกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทยให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติโดยตรงได้  แต่ก็ยังมีสถาบันการเงินบางแห่งที่ชาวต่างชาติสามารถขอกู้เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมได้โดยตรง ดังนี้
ธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ

        จากการสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารยูโอบี ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติที่มีสาขาอยู่ในอีก 12 ประเทศ พบว่าธนาคารยูโอบีสามารถให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติโดยตรงได้ ทั้งชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยซึ่งจะต้องมีใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไปจึงจะสามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ หรือถ้าหากทำงานในต่างประเทศก็จะต้องทำงานอยู่ในประเทศซึ่งมีสาขาของธนาคารยูโอบีตั้งอยู่  และไม่จำเป็นต้องมีบัญชีเงินฝากในประเทศไทยหรือบัญชีของธนาคารยูโอบีแต่อย่างใด  แต่ทางธนาคารจะมีการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือนประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และให้วงเงินกู้สูงสุด 70% ของมูลค่าหลักทรัพย์ตามการประเมินของทางธนาคาร  โดยคอนโดมิเนียมที่จะซื้อนั้นจะต้องมีมูลค่าขั้นต่ำ 3 ล้านบาทเป็นต้นไป

          สถาบันการเงินอื่นๆ
          นอกจากธนาคารพาณิชย์แล้วยังมีสถาบันการเงินอื่นๆ ซึ่งอยู่นอกเหนือการกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งสามารถให้ชาวต่างชาติกู้เพื่อซื้อบ้านได้โดยตรง ด้วยเงื่อนไขและคุณสมบัติของผู้กู้ชาวต่างชาติที่แตกต่างกันออกไป จากการสอบถามไปยัง บริษัท เอ็มบีเค การันตี ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเอ็มบีเคทำให้ทราบว่าที่นี่มีการปล่อยกู้ให้กับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยให้กู้นานที่สุดไม่เกิน 10 ปี ส่วนอัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ MLR+2%  โดยอ้างอิง MLR จากธนาคารธนชาต โดยปัจจุบัน MLR ของธนาคารธนชาตเท่ากับ 7.125% (จากการสำรวจ ณ วันที่ 22 มกราคม 2558) ส่วนคุณสมบัติของผู้กู้ต่างชาตินั้นจะมีการตรวจสอบข้อมูลเครดิตในประเทศไทยจากสำนักงานเครดิตแห่งชาติ ควบคู่กับการพิจารณารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน จากบัญชีเงินฝากธนาคารใดก็ได้ทั้งในประเทศหรือต่างประเทศ ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องทำงานในประเทศไทยและไม่ต้องมีคู่สมรสชาวไทย

          กรณีที่ชาวต่างชาติสมรสกับชาวไทย
          ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีคู่สมรสเป็นคนไทยนั้นจะทำให้ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่หลากหลายมากขึ้น จากการรวบรวมข้อมูลพบว่าชาวต่างชาติสามารถอยู่ได้ใน 3 สถานะ ได้แก่ ผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และผู้ค้ำประกัน  ซึ่งมีรายละเอียดในการขอสินเชื่อที่แตกต่างกัน ดังนี้

          ผู้กู้ชาวต่างชาติ
          ถ้าชาวต่างชาติสมรสกับคนไทยแล้วต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมด้วยตนเองเพียงฝ่ายเดียวนั้นมีธนาคารพาณิชย์หลายแห่งที่เปิดโอกาสให้ทำได้ ซึ่งเราได้สอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของธนาคารกสิกรไทยและธนาคารยูโอบี  
          - สำหรับธนาคารกสิกรไทยนั้นผู้กู้ชาวต่างชาติจะทำงานในประเทศไทยหรือต่างประเทศก็ได้ ธนาคารจะพิจารณารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และจะได้วงเงินกู้สุงสุด 80% ของราคาประเมินจากธนาคาร และหากทำงานในไทยต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี  
          - ในขณะที่ธนาคารยูโอบีนั้นก็มีเงื่อนไขเช่นเดียวกัน แต่ให้วงเงินกู้ในช่วง 80-95% ของมูลค่าหลักทรัพย์จากการประเมินของโครงการ  อีกทั้งชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศจะต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป

          ผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติ
          สำหรับกรณีที่ชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทย และต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมร่วมกับคู่สมรสชาวไทย ซึ่งหมายถึงการที่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายอยู่ในฐานะผู้กู้ร่วมเพื่อกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในที่นี้คือคอนโดมิเนียมห้องเดียวกัน  ซึ่งจากการสำรวจไปยังธนาคารพาณิชย์ทั้ง 2 แห่งได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารยูโอบี พบว่าทั้งสองธนาคารยอมรับการเป็นผู้กู้ร่วมเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติที่สมรสกับชาวไทย  โดยทั้งสองธนาคารนั้นให้เงื่อนไขในการกู้ ดังนี้ 
          - ธนาคารกสิกรไทยนั้นกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยต้องถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี  พร้อมกับการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน  สำหรับวงเงินกู้นั้นจะอยู่ที่ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่ประเมินโดยธนาคาร  ส่วนผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติที่ทำงานนอกประเทศไทยก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน  
          - ส่วนธนาคารยูโอบีนั้นยังคงอยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับชาวต่างชาติที่สมรสกับชาวไทยแต่ต้องการเป็นผู้กู้เพียงคนเดียว ถ้าทำงานในประเทศไทยชาวต่างชาติต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป โดยจะขอวงเงินกู้ได้ระหว่าง 80 - 95% ชาวต่างชาติที่ทำงานนอกประเทศไทยก็สามารถยื่นขอสินเชื่อนี้ได้เช่นกัน  

          ผู้ค้ำประกันชาวต่างชาติ
          อีกหนึ่งบทบาทที่ชาวต่างชาติซึ่งสมรสกับชาวไทยสามารถเป็นได้ก็คือการเป็นผู้ค้ำประกันการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมให้กับผู้กู้ที่เป็นคู่สมรสชาวไทย ซึ่งจากการสอบถามไปยังธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าฐานะเดียวที่ชาวต่างชาติจะสามารถเป็นได้ในการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมก็คือการเป็นผู้ค้ำประกัน  ซึ่งสอดคล้องกับการสอบถามไปยังธนาคารอีก 3 แห่ง ได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารยูโอบี  
          - สำหรับธนาคารไทยพาณิชย์นั้นชาวต่างชาติที่จะขอสินเชื่อได้จะทำงานในประเทศไทยหรือต่างประเทศก็ได้ หากทำงานในประเทศไทย ต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 6 เดือนเป็นต้นไป และตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน โดยไม่ระบุรายได้ขั้นต่ำของชาวต่างชาติ วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับ 90% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามการประเมินของทางธนาคาร
          - ธนาคารกสิกรไทย นั้นกำหนดหลักเกณฑ์คุณสมบัติเช่นเดียวกับในกรณีของผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติ คือชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยต้องถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี พร้อมกับการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน  สำหรับวงเงินกู้นั้นจะอยู่ที่ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่ประเมินโดยธนาคาร  ชาวต่างชาติที่ทำงานต่างประเทศก็สามารถขอเป็นผู้ค้ำประกันได้
          - ธนาคารยูโอบี กำหนดเงื่อนไขเช่นเดียวกับชาวต่างชาติที่ต้องการเป็นผู้กู้ร่วมและชาวต่างชาติที่ต้องการกู้ด้วยตนเองและสมรสกับชาวไทย โดยต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป และสามารถขอวงเงินกู้ได้ระหว่าง 80-95%  ชาวต่างชาติที่ทำงานนอกประเทศไทยก็สามารถยื่นขอสินเชื่อนี้ได้เช่นกัน

          การเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ
          การเตรียมเอกสารเพื่อยืนขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาตินั้นจะคล้ายคลึงกับการเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้บ้านของชาวไทย คือจะแบ่งเป็นเอกสารออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่
          กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวผู้ขอสินเชื่อ สำหรับชาวต่างชาติเอกสารชุดนี้จะประกอบไปด้วย หนังสือเดินทาง (Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit)  หากจดทะเบียนสมรสกับคนไทยต้องเตรียมทะเบียนสมรสด้วย
          กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองเงินเดือน หนังสือแสดงการจ่ายเงินเดือน (Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง  หนังสือแสดงภาษีเงินได้ประจำปี หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย
          กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์  เป็นเอกสารที่แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อ ในกรณีนี้คือคอนโดมิเนียม ได้แก่ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) แผนที่ตั้งอาคารชุด แผนผังห้องชุด รูปถ่ายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะชาย สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์

          กรณีที่มีคู่สมรสคนไทยเป็นผู้กู้ร่วมด้วยก็ให้จัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติมของผู้กู้ร่วมในกลุ่มเอกสารที่ 1 และ 2 ทั้งนี้คุณสามารถศึกษารายละเอียดและขั้นตอนการเตรียมเอกสารเพื่อเตรียมยื่นขอสินเชื่อได้จากบทความนำแนะการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อที่นี่

          กรณีที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นนอกจากคอนโดมิเนียมสามารถทำได้หรือไม่ อย่างไร
          โดยลำพังแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้เลยนอกจากคอนโดมิเนียม แต่เมื่อชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทยแล้วจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดินได้ ด้วยการเป็นผู้กู้ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย หรือผู้ค้ำประกันให้กับคู่สมรสชาวไทยซึ่งเป็นผู้กู้หลัก

          กรณีที่คู่สมรสชาวไทยไม่มีรายได้ หรือมีรายได้แต่ไม่เพียงพอกับวงเงินกู้ที่ต้องการ แต่ต้องการกู้จะทำเช่นใด
          ในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยเป็นผู้ที่ไม่มีรายได้ แต่ต้องการเป็นผู้กู้หลักหรือผู้กู้ร่วม ชาวต่างชาติสามารถโอนเงินเข้าบัญชีของคู่สมรสชาวไทยให้เกิดรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่อง ในจำนวนที่เพียงพอสำหรับวงเงินกู้ที่ต้องการ หรือในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยมีรายได้แต่ไม่เพียงพอกับวงเงินกู้ที่ต้องการ ชาวต่างชาติสามารถฝากเงินเติมเข้าไปในบัญชีของคู่สมรสได้เพื่อให้รายได้ต่อเดือนโดยรวมเพิ่มขึ้น และธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้ที่สูงขึ้น ซึ่งคุณสามารถสอบถามวิธีการและขั้นตอนกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้ครับ

ที่มา: www.ddproperty.com