มาลองตรวจสอบดูว่า พื้นที่สำนักงาน แต่ละชนิดนั้นแตกต่างกันอย่างไร? ไม่ว่าจะเป็น Home Office, Conventional Office (พื้นที่ว่างบนอาคารสำนักงาน) รวมทั้ง Serviced Office (ออฟฟิศสำเร็จรูป)

         Home Office หรือสิ่งปลูกสร้างสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย และเป็นออฟฟิศด้วยในอาคารเดียวกัน โดยปกติมักอยู่ในรูปของ อาคาร Stand-Alone, อาคารพาณิชย์, ทาวเฮ้าส์ 

ข้อดี
         • สามารถใช้เป็นที่อยู่อาศัยและเป็นสำนักงานไปด้วยในอาคารเดียว
         • ยืดหยุ่นเพราะส่วนใหญ่เป็นการเช่าแบบผู้เช่าเดียว ดังนั้นจึงไม่ค่อยมีกฎเกณฑ์ข้อบังคับเหมือนการอยู่รวมกันบนอาคารสำนักงาน เปรียบเสมือนอยู่บ้านเดียวกับอยู่คอนโดมิเนียม
         • ปกติแล้วจะไม่มีค่าส่วนกลาง
         • เป็นส่วนตัว ยืดหยุ่นต่อการตกแต่งต่อเติม
         • โดยปกติแล้ว ราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดเนื่องจากไม่มีสาธารณูปโภคส่วนกลาง
         • โดยปกติ จะมีความยืดหยุ่นในการต่อรองราคาและ เงื่อนไขการเช่า เนื่องจากผู้ให้เช่าส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสีย
         • โดยปกติมักถูกมองว่ามีภาพลักษณ์ความน่าเชื่อถือและความเป็นทางการน้อยกว่าอาคารสำนักงาน ยกเว้น Home Office standalone ขนาดใหญ่ ที่มีการตกแต่งสวยงามมากๆ
         • หาทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า หรืออยู่ใจกลางเมืองได้ยากหรือมีราคาแพง เนื่องจากปกติที่ดินในย่านธุรกิจใกล้รถไฟฟ้าส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นอาคารสูง เพื่อให้คุ้มค่ากับราคาที่ดินไปหมดแล้ว ดังนั้น home office ส่วนใหญ่จึงอยู่ไกลจากรถไฟฟ้า อยู่ในตรอกซอกซอย หรือนอกเขตธุรกิจ
         • ต้องดูแลค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาอาคารทั้งภายนอกและภายใน บริเวณรอบอาคาร และความปลอดภัยเองทั้งหมด
         • เสียค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในการ ตกแต่งจัดหาเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์สำนักงานเองทั้งหมดในช่วงเริ่มต้น
         • ในขณะที่ข้อดีคือการยืดหยุ่นต่อการตกแต่งต่อเติมพื้นที่ ในขณะเดียวกันหลายครั้งก็เป็นข้อจำกัดเนื่องจากอาคารประเภทนี้มักมีการกั้นห้องตามโครงสร้างดั้งเดิมอยู่แล้วซึ่งผู้ใช้เช่าส่วนใหญ่ ไม่ยินยอมให้ทำลายหรือเปลี่ยนแปลง ดังนั้น จึงอาจไม่เหมาะกับการใช้งานหรือจำนวนคนในบริษัท
         • ไม่มีสาธารณูปโภคส่วนกลาง ทำให้ต้องพึ่งพาสาธารณูปโภคจากสิ่งแวดล้อม พื้นที่ใกล้เคียงทั้งหมด
         • ในขณะที่ข้อดีคือความยืดหยุ่นของผู้ให้เช่าเนื่องจากไม่ได้เป็นผู้ให้เช่ามืออาชีพในวงการอสังหาฯ หลายครั้งก็เกิดปัญหาจากผู้ให้เช่าที่ไม่มีความเป็นมืออาชีพที่ไม่เคารพกฎเกณฑ์ที่ตกลงกัน และเรียกร้องสร้างเงื่อนไขจุกจิก

         Conventional Office หรือ พื้นที่ว่างบนอาคารสำนักงาน (ปกติจะ เป็นพื้นที่ว่าง พื้นเป็นคอนกรีต มีฝ้าเพดานแบบ T-Bar ให้)

ข้อดี
         • สามารถตกแต่งจัดสรรพื้นที่ให้เป็นตามความต้องการของตัวเองมากที่สุดใน 3 ประเภท
         • ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางเช่นโถงลิฟต์ พื้นที่บริเวณโดยรอบอาคาร ลานจอดรถ ภายนอกอาคาร เป็นต้น
         • อาคารสำนักงานส่วนใหญ่มักมีทีมบริหารอาคารที่เป็นมืออาชีพ ทำให้สภาพส่วนต่างๆของอาคารอยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ และมีการรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด และระบบตรวจสอบผู้ผ่านเข้า – ออกจากอาคาร (ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคาร)
         • มีภาพลักษณ์ของบริษัทที่มั่นคง โดยเฉพาะถ้าอยู่ในอาคารที่เป็นเกรด A
         • มีสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่นลานจอดรถ ศูนย์อาหาร บริเวณร้านค้าปลีก เป็นต้น (ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคาร)
         • อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคนถือว่าถูกกว่าการเช่าออฟฟิศสำเร็จรูป หรือServiced office (คำณวณเฉพาะอัตราค่าเช่า ไม่นับรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ)

ข้อเสีย
         • เสียค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในการ ตกแต่งจัดหาเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์สำนักงานเองทั้งหมดในช่วงเริ่มต้น
         • มีข้อจำกัดในการทำกิจกรรมบางอย่างที่รบกวนผู้เช่ารายอื่น เนื่องจากมีผู้เช่าหลากหลายอยู่ในอาคารเดียวกัน
         • ระยะเวลาของสัญญาตามมาตรฐาน 3 ปี ซึ่งถึงแม้จะสามารถตกลงกับผู้ให้เช่าขอทำสัญญาระยะสั้นได้ แต่ผู้ให้เช่ามักคิดราคาแพงขึ้นเพื่อชดเชยระยะสัญญาที่สั้นลง
         • ต้องดูแลรักษาภายในพื้นที่เช่าเอง
         • มีข้อจำกัด และกฎระเบียบที่ต้องปฏิบัติตามขึ้นอยู่กับผู้ให้เช่าของแต่ละอาคาร ทำให้บางครั้งขาดความเป็นอิสระ
         • สำหรับบริษัทขนาดเล็ก ต้องเช่าพื้นที่เผื่อสำหรับบริเวณต้อนรับแขก ห้องประชุม, ฯลฯ เอง ถึงแม้พื้นที่เหล่านั้นจะ         ไม่ได้มีการใช้ประโยชน์เท่าที่ควรก็ตาม
         • ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่าสาธารณูปโภคเอง ขึ้นอยู่กับการใช้งานจริง

Serviced Office ออฟฟิศสำเร็จรูป

ข้อดี
         • ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางเช่นโถงลิฟต์ พื้นที่บริเวณโดยรอบอาคาร ลานจอดรถ ภายนอกอาคาร ฯลฯ และผู้ให้บริการฯ เป็นผู้ดูแลภายในพื้นที่เช่าทั้งหมด ดังนั้นผู้เช่าจึงไม่มีภาระหรือค่าใช้จ่ายอื่นใดในการบำรุงรักษาสำนักงานเลย
         • ค่าสาธารณูปโภคคิดรวมอยู่ในค่าเช่ารายเดือนแล้ว
         • มี Setup cost หรือ ค่าใช้จ่ายเก้อนแรกมื่อรับพื้่นที่ต่ำมาก เนื่องจากผู้ให้บริการจัดเตรียมสายโทรศัพท์ อินเตอร์เน็ต และการตกแต่งพื้นที่ รวมทั้งเฟอร์นิเจอร์ไว้พร้อมแล้ว
         • Startup time หรือระยะเวลาในการเริ่มใช้พื้นที่ต่ำมาก โดยปกติ สามารถเข้าทำงานหลังเซ็นสัญญาได้เลย
         • ไม่ต้องเช่าพื้นที่เผื่อสำหรับการใช้งานที่เป็นครั้งคราว เช่น บริเวณรับแขกและโต๊ะพนักงานต้อนรับ หรือห้องประชุม ฯลฯ
         • มีความยืดหยุ่นและเปิดรับการทำสัญญาระยะสั้นแบบเดือนต่อเดือน หรือราย 3 เดือน, 6 เดือน , 1 ปี หรือความยาวสัญญาแบบปกติที่ 3 ปีก็ได้
         • ออฟฟิศสำเร็จรูปส่วนใหญ่มักอยู่ในอาคารที่อยู่ในทำเลระดับเกรด A มีการเดินทางสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า มีสาธารณูปโภคครบครัน
         • อาคารสำนักงานส่วนใหญ่มักมีทีมบริหารอาคารที่เป็นมืออาชีพ ทำให้สภาพส่วนต่างๆของอาคารอยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ และมีการรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด และระบบตรวจสอบผู้ผ่านเข้า – ออกจากอาคาร (ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคาร)
         • มีภาพลักษณ์ของบริษัทที่มั่นคง โดยเฉพาะถ้าอยู่ในอาคารที่เป็นเกรด A
         • มีสาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่นลานจอดรถ ศูนย์อาหาร บริเวณร้านค้าปลีก เป็นต้น (ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคาร)

ข้อเสีย
         • ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงการตกแต่งได้เลย หรือมีข้อจำกัดมากในการเปลี่ยนแปลงตกแต่งสิ่งติดตรึงเข้ากับพื้นที่เช่า
         • ผู้ให้บริการบางรายคิดค่าใช้จ่ายซับซ้อนและจุกจิก ทำให้ต้องใช้ความระมัดระวังในการเลือกผู้ให้บริการ
         • อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อหัวสูงกว่าการเช่าพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานปกติ ไม่เหมาะสำหรับบริษัทที่มีพนักงานเยอะเกินกว่า 10 คนขึ้นไป
         • การใช้งานอุปกรณ์สำนักงานส่วนกลางเช่นเครื่องถ่ายเอกสาร หรือเครื่องพิมพ์จะมีราคาสูงกว่าปกติเนื่องจากผู้ให้บริการจะคิดกำไรจากบริการดังกล่าว (สามารถแก้ไขได้โดยนำอุปกรณ์มาเอง สำหรับผู้ที่มีการใช้งานมาก)
         • มีข้อจำกัดในการทำกิจกรรมบางอย่างที่รบกวนผู้เช่ารายอื่น เนื่องจากมีผู้เช่าหลากหลายอยู่ในอาคารเดียวกัน
         • มีข้อจำกัด และกฎระเบียบที่ต้องปฏิบัติตามขึ้นอยู่กับผู้ให้เช่าของแต่ละอาคาร ทำให้บางครั้งขาดความเป็นอิสระ
         • สำหรับบริษัทขนาดเล็ก ต้องเช่าพื้นที่เผื่อสำหรับบริเวณต้อนรับแขก ห้องประชุม ฯลฯ เอง ถึงแม้พื้นที่เหล่านั้นจะไม่ได้มีการใช้ประโยชน์เท่าที่ควรก็ตาม

ขอบคุณข้อมูลจาก: www.bangkokofficefinder.com