การศึกษาความเป็นไปได้ สำหรับโครงการ ” Community Mall ” นั้น มีความสำคัญมากถ้าไม่ทำการศึกษาก่อนลงมือทำ จะประสบปัญหาและต้องแก้ไขปัญหาที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตัวอย่างเช่น เจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่ แต่อยากจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โดยที่ไม่ได้มีที่ปรึกษาที่มีความรู้มากพอในการแนะนำการทำคอมมูนิตี้มอลล์นั้น ก็จะทำไปโดยที่เพราะอยากพัฒนาที่ดินผืนนั้นซึ่งเป็นความต้องการของเจ้าของที่ดิน

         ซึ่งปัจจัยในการทำคอมมูนิตี้มอลล์นั้น อันดับแรกก็คือ ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area) หมายถึง บริเวณที่เป็นที่อยู่ของผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้เช่าพื้นที่ของโครงการว่าผู้บริโภคในรัศมี 3-5 กิโลเมตรที่ศูนย์ต้องการนั้น มีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน มีกำลังซื้ออยู่ในระดับไหน ปานกลาง สูง หรือในระดับแมส รวมทั้งต้องวิเคราะห์เจาะลึกว่าทำเลที่ตั้งอยู่ฝั่งซ้าย หรือขวา มีการจราจรขาเข้าหรือขาออก หรือมีอุปสรรค์การจราจรติดขัดมากน้อยแค่ไหน มีจำนวนรถยนต์ รถประจำทาง รถจักรยานยนต์มากน้อยแค่ไหน และในอนาคตศูนย์จะสามารถรองรับกำลังซื้อในอีก 10-20 ปีได้หรือไม่ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต้องศึกษาและวิเคราะห์ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน

         นอกเหนือจากตำแหน่งที่ตั้งแล้วนั้น ต้องตรวจสอบด้านข้อกฏหมายต่างๆ ว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในโซนสีอะไร ของผังเมือง สร้างอาคารได้ไม่ได้อย่างไร ยังต้องดูกฏหมายค้าปลีกอีกในกรณีที่ผู้เช่าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ขนาด 1,000 เมตรขึ้นไป ซึ่งถ้าจะทำคอมมูนิตี้มอลล์แล้ว ผู้เช่าหลักส่วนใหญ่คือซูเปอร์มาร์เก็ตนั่นเอง

         ดูตัวอย่างได้จากหลายๆ โครงการที่ส่วนใหญ่ผู้เช่าหลักที่เป็น Magnet ให้กับโครงการคือซูเปอร์มาร์เก็ต ในที่นี้จะอธิบายถึงเรื่องกฏหมายที่มาเกี่ยวข้องกับโครงการอย่างไร ปกติถ้าเป็นการก่อสร้างอาคารเพื่อการค้าต่างๆ การขออนุญาตส่วนใหญ่ก็จะเป็นใบอนุญาตก่อสร้าง วัตถุประสงค์ก็คือเพื่อการพาณิชย์ แต่ถ้าโครงการมีซูเปอร์มาร์เก็ตตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไปด้วยก็ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารต่างหาก โดยในวัตถุประสงค์จะระบุว่าเพื่อการค้าปลีกค้าส่ง ทีนี้ถ้าเกิดว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในเขตที่กฏหมายกำหนด คือ

กฏกระทรวงมหาดไทย กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้งานอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ในพื้นที่……………….

ข้อ 1. ในกฏกระทรวงนี้ ” อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่ง ” หมายความว่า อาคารที่ใช้ประโยชน์ในการขายปลีกหรือขายส่ง หรือทั้งขายปลีกและขายส่ง ซึ่งสินค้าอุปโภคและบริโภคหลายประเภทที่ใช้ในชีวิตประจำวันแต่ไม่หมายความรวมถึงตลาดตามกฏหมายว่าด้วยการสาธารฺณสุข และอาคารที่มีกิจกรรมหลักเพื่อใช้ดำเนินการเพื่อส่งเสริมหรือจำหน่ายสินค้าซึ่งเป็นผลิตผล หรือผลิตภัณฑ์ของชุมชน

โดยกฏกระทรวงนี้จะกำหนดพื้นที่ บริเวณที่ 1 (บริเวณตัวเมือง ) – บริเวณที่ 2 ( บริเวณรอบเมือง ) หรือแล้วแต่ละพื้นที่มีจำนวนมากน้อยขนาดไหน โดยจะทำการระบุว่าบริเวณพื้นที่ ทิศเหนือตั้งแต่ไหนถึงไหน ให้กำหนดพื้นที่ต่อไปนี้ ห้ามก่อสร้างอาคารชนิดและประเภทดังต่อไปนี้

ภายในบริเวณที่ 1 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป

ภายในบริเวณที่ 2 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารดังต่อไปนี้

• อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังเกิน 1,000 ตารางเมตร
• อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร เว้นแต่อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้  (ผมเลือกเอาเฉพาะหัวข้อที่สำคัญๆมาให้ศึกษากัน)

1. ที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารจะต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีช่องจราจรไม่น้อยกว่า 4 ช่องทาง หรือมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 20 เมตร และจะต้องบรรจบกับถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางที่เท่ากันหรือมากกว่า
2. อาคารที่มีความสูงเกิน 10 เมตร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารศูนย์ราชการหลักของจังหวัดหรืออำเภอ ศาสนสถาน โบราณสถาน หรือสถานศึกษาไม่น้อยกว่า 500 เมตร โดยวัดระยะจากขอบนอกสุดของอาคารที่ขออนุญาตถึงแนวเขตที่ดินของสถานที่ดังกล่าว

         หลักจะมีข้อห้ามประมาณนี้ยังมีข้อกำหนดปกติ คือ ระยะร่นตามกฏหมาย,พื้นที่จอดรถและอื่นๆ ส่วนอาคารที่มีอยู่แล้วบริเวณพื้นที่ที่กำหนด ก่อนกฏกระทรวงฉบับนี้คือ ก่อน 1 กันยายน 2547 นั้นได้รับการยกเว้น ส่วนใหญ่ก็คือห้างร้านที่ขออนุญาตค้าปลีกค้าส่งแล้วปิดกิจการไปหรือกำลังดำเนินกิจการอยู่

         เหตุผลที่ต้องเอาเรื่องกฏหมายค้าปลีกค้าส่งมาเขียนนั้นเพราะองค์ประกอบหลักของคอมมูนิตี้มอลล์คือผู้เช่าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ถามว่าจะใช้ตัวอื่นเป็น Magnet แทนได้มั้ย คำตอบคือได้แต่จะใช้ตัวอื่นๆได้ถ้ามีพื้นที่มากพอเช่น นำโรงภาพยนต์หรือศูนย์เฟอร์นิเจอร์เป็นต้น แต่มันก็ยังไม่สมบูรณ์อยู่ดีแล้วถามต่อว่าแล้วเป็นมินิซูเปอร์ทั้งหลายล่ะไม่เกิน 300 ตารางเมตรได้ไหม คำตอบก็คือได้อยู่แล้วเพราะร้านค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตรนั้นไม่ต้องขอใบอนุญาตสามารสร้างได้ทั่วประเทศอยู่แล้วเพราะฉนั้นจะเห็นว่าซูเปอร์มาร์เก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรมีความสำคัญกับโครงการมากเพียงใด บางท่านถามว่าแล้วทำไมไม่เอาซูเปอร์ขนาด 300 ตารางเมตร ซัก 2 แบรนด์โดยทำการแยกอาคารล่ะ ปัญหาก็คือการตีความข้อกฏหมายและผู้ประกอบการซูเปอร์มาร์เก็ตเขายอมไหมในการที่มีซูเปอร์ทั้ง 2 แบรนด์อยู่ในโครงการเดียวกัน

         การศึกษาความเป็นไปได้นี้เพื่อวิเคราะห์โครงการดูก่อน ก่อนที่จะทำในส่วนอื่นๆ จะได้ไม่เสียเวลาในการทำโครงการ ไว้บทความต่อไปจะพูดถึงในส่วนอื่นๆ บ้าง

ขอบคุณข้อมูลจาก: www.theretail.wordpress.com