ราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ประกาศใช้แล้ว

ประกาศใช้แล้วราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ ทั่วประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 8.9% ขณะที่ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างขึ้น 6.2% ถนนวิทยุราคาพุ่ง 5 แสนเป็น 1 ล้านบาท/ตร.ว. ขณะที่ราคาในหลายจังหวัดปรับขึ้นอย่างหวือหวา เจ้าของที่ดินกุมขมับต้องจ่ายภาษีเพิ่มหลายเท่าตัว

กรมธนารักษ์ ได้ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 และจะใช้ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 โดยมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยทั้งประเทศประมาณ 8.93% เมื่อเทียบกับราคาประเมินรอบที่แล้วที่ใช้มาเป็นเวลา 7 ปี ส่วนบัญชีราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างที่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2566 เช่นเดียวกัน มีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยทั้งประเทศประมาณ 6.22%

สำหรับในกรุงเทพมหานครพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินสูงสุดในรอบนี้ ได้แก่ ถนนวิทยุ ช่วงถนนเพลินจิตถึงคลองแสนแสบราคาประเมินปรับขึ้นจากตารางวาละ 5 แสนบาทเป็นตารางวาละ 1 ล้านบาท

ขณะที่พื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินสูงในเขตกรุงเทพมหานครจะเป็นที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น ที่ดินติดแนวรถไฟฟ้า อยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจของที่มีการลงทุนในเชิงธุรกิจตลอดจนมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารชุดที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น ทำให้ความต้องการที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีราคาสูงขึ้น สะท้อนมูลค่าตลาด ได้แก่

ถนนสีลม

-ถนนสีลมจากจุดตัดถนนพระราม 4 ถึงจุดตัดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ราคาประเมินในรอบบัญชีที่แล้ว 1 ล้านบาทต่อตารางวา. ราคาประเมินรอบใหม่ยังคงราคาเดิม 1 ล้านบาทต่อตารางวา

-ถนนสีลมจากจุดตัดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ถึงจุดตัดถนนเจริญกรุง จากราคา 7 แสนบาทต่อตารางวา ขยับเป็น 7.5 แสนบาทต่อตารางวา

ถนนเพลินจิต

-ถนนเพลินจิตจากจุดตัดถนนราชดำริถึงทางพิเศษเฉลิมมหานคร จากราคา 9 แสนบาทต่อตารางวาเป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา

ถนนพระรามที่ 1

– ถนนพระรามที่ 1 จากจุดตัดบริเวณถนนราชดำริถึงจุดตัดบริเวณถนนพญาไท จากราคา 9 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา

-ถนนพระรามที่ 1 จากจุดตัดบริเวณถนนพญาไทถึงจุดตัดบริเวณถนนบรรทัดทอง ยังคงราคา 5 แสนบาทต่อตารางวา

-ถนนพระรามที่ 1 จาก จากจุดตัดบริเวณถนนบรรทัดทองถึงจุดตัดบริเวณถนนกรุงเกษม ยังคงราคา 4 แสนบาทต่อตารางวา

ถนนวิทยุ

-ถนนวิทยุจากจุดตัดถนนพระราม 4 ถึงจุดตัดถนนเพลินจิต จากราคา 7.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา

-ถนนวิทยุจากจุดตัดบริเวณถนนเพลินจิตถึงคลองแสนแสบ จาก 5 แสนบาทต่อตารางวาเป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา

ถนนราชดำริ

-ถนนราชดำริจากจุดตัดบริเวณถนนเพลินจิตถึงคลองแสนแสบ ยังคงราคา 9 แสนบาทต่อตารางวาง

-ถนนราชดำริจากจุดตัดบริเวณถนนเพลินจิตถึงถนนพระรามที่ 4 ยังคงราคา 7.5 แสนบาทต่อตารางวา

ถนนสาทร

-ถนนสาทรจากจุดตัดบริเวณถนนพระราม 4 ถึงถนนสุรศักดิ์/ถนนเจริญราษฎร์ จากราคา 7.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 8 แสนบาทต่อตารางวา

-ถนนสาทรจากจุดตัดบริเวณถนนสุรศักดิ์/ถนนเจริญราษฎร์ถึงจุดตัดบริเวถนนเจริญกรุง ยังคงราคา 4.5 แสนบาทต่อตารางวา

ถนนสุขุมวิท

-ถนนสุขุมวิทจากบริเวณทางพิเศษเฉลิมมหานครถึงแยกอโศกมนตรี จากราคา 6.5 แสนบาทต่อตารางวาเป็น 7.5 แสนบาทต่อตารางวา

-ถนนสุขุมวิทจากแยกอโศกมนตรีถึงซอยสุขุมวิท 42 และ 63 จากราคา 5.5 แสนบาทต่อตารางวาเป็น 6 แสนบาทต่อตารางวา

-ถนนสุขุมวิทจากซอยสุขุมวิท 42 และ 63 ถึงคลองพระโขนง จากราคา 4.7 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 5 แสนบาทต่อตารางวา

-ถนนสุขุมวิท จากคลองพระโขนงถึงแยกบางนา ยังคงราคา 3.2 แสนบาทต่อตารางวา

-ถนนสุขวิทจากแยกบางนาถึงสุดเขตกทม. ยังคงราคา 2.3 แสนบาทต่อตารางวา

ถนนเยาวราช

-ถนนเยาวราช ยังคงราคา 7 แสนบาทต่อตารางวา

ลดภาษีที่ดิน
ส่วนราคาประเมินที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงสุดในแต่ละจังหวัด มีหลายจังหวัดที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ค่อนข้างหวือหวา เช่น

จังหวัดสุราษฎร์ธานี บริเวณซอยคิงส์วิลล่า อำเภอเมือง จากตารางวาละ 500 บาทเป็น 12,000 บาท

จังหวัดสระแก้ว บริเวณถนนศรีเพ็ญ ช่วงที่ 2 ตั้งแต่ทางเข้าศูนย์การค้าอินโดจีนประตู 3 ถึงซอยแยกด่านตรวจความมั่นคงจาก อำเภออรัญประเทศ จากตารางวาละ 1,000 บาทเป็น 10,000 บาท

จังหวัดชลบุรี บริเวณถนนข้าวหลาม อำเภอเมือง จากตารางวาละ 4,000 บาทเป็น 33,000 บาท

จังหวัดสุพรรณบุรี บริเวณถนนมาลัยแมน อำเภออู่ทอง จากตารางวาละ 7,000 บาท เป็น 35,000 บาท

จังหวัดสงขลา บริเวณถนนสายสงขลา-ระโนด อำเภอระโนด จากตารางวาละ 3,500 บาท เป็น 10,000 บาท

จังหวัดปทุมธานี บริเวณถนนพระองค์เจ้าสาย อำเภอธัญบุรี จากตารางวาละ 12,000 บาท เป็น 26,000 บาท

จังหวัดสมุทรปราการ บริเวณถนนเลียบคลองพระองค์เจ้าไชยานุชิต อำเภอบางบ่อ จากตารางวาละ 6,000 บาทเป็น 13,500 บาท

จังหวัดอ่างทอง บริเวณทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 309 สิงห์บุรี-อ่างทอง-อยุธยา ตั้งแต่ซอยเอี่ยมประชาถึงตลาดทรัพย์ทวี อำเภอเมืองอ่างทอง จากตารางวาละ 20,000 บาทเป็น 45,000 บาท

จังหวัดนนทบุรี บริเวณซอยไทรม้า 7 ตำบลไทรม้า อำเภอเมือง จากตารางวาละ 15,000 บาทเป็น 25,000 บาท

จังหวัดสุโขทัย ซอย (13) ในตำบลธานี เทศบาลเมืองสุโขทัยธานี จากตารางวาละ 500 บาทเป็น 5,000 บาท

จังหวัดปัตตานี บริเวณถนนแผ่นดินหมายเลข 42 สายปัตตานี-นราธิวาส ช่วงที่ 3 จากทางหลวงชนบท ปน. 206 ซอยเปาะชีใน อำเภอมายอ จากตารางวาละ 1,450 บาทเป็น 13,000 บาท

จังหวัดสิงห์บุรี ถนนซอยทาง ตำบลบางพุทรา อำเภอเมือง จากตารางวาละ 3,000 บาท เป็น 20,000 บาท

จังหวัดตาก ทางหลวงสายแม่สอด แม่สะเรียงช่วงที่ 2 อำเภอแม่สอด จากตารางวาละ 2,000 บาทเป็น 12,000 บาท

จังหวัดกระบี่ ซอยอ่าวนาง 17 อำเภอเมือง จากตารางวาละ 16,000 บาท เป็น 72,500 บาท

จังหวัดตราด ถนนเนินตาแมว ช่วงที่ 2 อำเภอเมือง จากตารางวาละ 3,000 บาทเป็น 10,000 บาท

จังหวัดภูเก็ต ซอยตาเอียด ตำบลฉลอง อำเภอเมือง จากตารางวาละ 7,000 บาทเป็น 14,000 บาท

หลายคนอาจจะสงสัยว่า ราคาประเมินที่ดินเขามีไว้ทำอะไร และเกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านอย่างไร เรามาไขข้อสงสัยกันครับ

ราคาประเมินที่ดิน คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาที่ดินแต่ละแปลงที่จัดทำขึ้นโดยหน่วยงานรัฐซึ่งปัจจุบันกรมธนารักษ์เป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและประกาศใช้ทุกๆ 4 ปี นอกจากราคาประเมินที่ดินแล้ว ยังมีราคาประเมินโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และราคาประเมินห้องชุด ที่จะนำมาใช้ร่วมกัน

หน้าที่หลักๆ ของราคาประเมินคือ นำมาใช้คำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนอง การซื้อ-ขายที่เกิดขึ้น รวมทั้งการคำนวณฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้สำหรับประเมินค่าชดเชยจากการเวนคืนโครงการรัฐ หรือกรณีที่มีการฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลก็จะใช้ราคาประเมินในการคิดค่าความเสียหาย

เมื่อมีการซื้อขายและโอนบ้าน กรมที่ดินก็จะใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของกรมธนารักษ์มาเป็นฐานในการคิดภาษีร่วมกับราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง ส่วนในกรณีที่เป็นห้องชุดก็จะใช้ราคาประเมินห้องชุดเป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียม โดยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งกันจ่ายคนละ 1%

ราคาประเมินที่ดินจะเป็นราคาที่ใช้เป็นฐานในการจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งแตกต่างจากราคาซื้อขาย หรือราคาตลาด ที่ดินแปลงเดียวกัน ราคาประเมินกับราคาซื้อขายอาจจะแตกต่างกันได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาซื้อขาย เพราะประกาศใช้ 4 ปีครั้ง ขณะที่ราคาซื้อขายสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตลอด

งานนี้เจ้าของที่ดินที่ราคาประเมินปรับขึ้นสูงๆ มีหวังต้องจ่ายภาษีกันหน้ามือเลยทีเดียว และถึงแม้ราคาประเมินจะไม่เกี่ยวกับราคาซื้อขาย แต่ก็อาจจะมีผลด้านจิตวิทยา เมื่อราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นในแต่ละครั้งก็อาจจะทำให้เจ้าของที่ดินปรับราคาขายขึ้นตามราคาประเมินไปได้เช่นกัน