รูปแบบการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายช่องทาง ขอนำเสนอหนึ่งไอเดียการหารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและเริ่มเป็นที่รู้จักกันก็คือ ธุรกิจ "Hostel" โรงแรมชั้นประหยัดตอบสนองความต้องการผู้พักอาศัยที่ต้องการเพียงแค่ที่ซุกหัวนอนและไม่ได้ต้องการการบริการอะไรมากเหมือนอย่างโรงแรมทั่วไป กลุ่มลูกค้าของ Hostel ส่วนใหญ่จะเป็น Budget Traveler, Backpacker และกลุ่มนักท่องเที่ยว (Tourist) มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้

          สมมุติฐาน
          1. ด้านเงินลงทุน
          ซื้ออาคารทาวน์เฮ้าส์ 16,000,000 บาท (เงินสด+เงินกู้)
               - เงินสด 4,800,000 บาท (30%)
               - เงินกู้ 11,200,000 บาท (70%)
          ซื้อทาวน์เฮ้าส์ 1 กย 2557 เปิดให้บริการ 1 มกราคม พ.ศ.2558
               สมมุติราคาประเมิน เท่ากับ 16,000,000 บาท ค่า Renovate และอุปกรณ์สำหรับประกอบกิจการ 2,000,000 บาท (เงินสด)
               - กู้ 20 ปี เริ่มกู้วันที่ 1 กันยายน พ.ศ.2557 โดยขอสินเชื่อประเภทซื้อที่อยู่อาศัย เหมือนเราซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกรุงศรี เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไป ขอกู้ได้ 70% ของราคาประเมิน ปีที่ 1-3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.50% หลังจากปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย MLR-1.75% ตามประกาศธนาคาร อัตราดอกเบี้ย MLR = 7.125% ต่อปี

          2. ด้านรายได้
          กลุ่มค้าของที่พักอาศัยประเภท Hostel คือ Tourist และ Budget Traveler ซึ่ง รายได้มีช่องทางเดียวคือ มาจากค่าพักแรม และบริการอื่นๆ เช่น ค่าอาหาร ค่าน้ำดื่ม และของใช้ต่างๆ
               - อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ช่วง High Season 80% ช่วง Low Season  40% เฉลี่ยต่อปีประมาณ 60% ต่อปี แต่ในปีที่ 1 และปีที่ 2 อัตราการเข้าพัก 55% ต่อปี เนื่องจากช่วงต้นของการให้บริการ ที่พักเฉลี่ยรวมคืนละ 500 บาท (แบ่งเป็นค่าเช่าห้อง 250 บาท และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ 250 บาท) รายได้จากบริการอื่นๆ 5% ของรายได้ 
               - เปิดให้บริการทุกวัน

          3. ด้านรายจ่าย
          จ้างพนักงานประจำ
               - Front Office 2 คน ค่าจ้างคนละ 15,000 บาท ต่อเดือน
               - แม่บ้าน 2 คน ค่าจ้าง 9,000 บาทต่อเดือน
               - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 5% ของราคาได้
               - ค่าใช้จ่าย ณ วันซื้อ โอนกรรมสิทธิ์
               - ค่าประเมินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ กับธนาคาร 0.05% ของราคาประเมิน 8,000 บาท
               - ค่าประกันอัคคีภัย 2,000 บาท
               - ค่าแคชเชียร์เช็ค 20 บาท
               - ค่าจดจำนอง 1% 112,000 บาท
               - ค่าอากรแสตมป์ 7,200 บาท
               - ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
               - ค่าใช้จ่าย ณ วันขาย โอนกรรมสิทธิ์
               - ค่าธรรมเนียมการโอน 160,000 บาท (ค่าโอนกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง)
               - ค่าอากรแสตมป์ 80,000 บาท (คนขายออก)
               - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1,050,000 บาท

          กรณีที่ 1 ใช้เงินสดสำหรับการลงทุนทั้งหมดไม่มีการขอกู้
          เงินสด 30% และใช้เงินกู้ 70%
          จากกรณีศึกษาข้างต้น ได้ทำเป็นต้นแบบไว้สำหรับผู้ที่สนใจ Renovate จากทาวน์เฮ้าส์เป็น Hostel ปล่อยเช่ารายวัน จากกรณีที่หนึ่ง เมื่อใช้เงินสดทั้งหมดในการลงทุน IRR จะได้เท่ากับ 7.03% และ ROE  เท่ากับ 67.51%  กรณีที่สอง เป็นกรณีที่ใช้เงินกู้บางส่วนสำหรับการลงทุน ได้ IRR เท่ากับ 7.35% และ ROE เท่ากับ 77.15% จะได้ผลตอบแทนที่มากกว่ากรณีของการใช้เงินสดในการลงทุน

          สำหรับกรณีศึกษาข้างต้นผลตอบแทนอาจจะต่ำกว่าความไปจริงเนื่องจาก ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่ 10 ทางเรากำหนดเอาไว้ว่าสามารถขายได้ราคาเดียวกับตอนที่ซื้อมา คือ 16,000,000 บาท เพื่อเป็น Base Case ให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ แต่เนื่องจากตอนขายนั้นเราขายเป็น Hostel ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวต่อเนื่องให้กับผู้คนต่อไปได้ ทำให้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้การประเมินราคาแบบ Income approach ทำให้ราคาขายต้องสูงกว่า 16,000,000 บาท โดยสามารถคำนวณได้จากสูตร

          ดังนั้น ถ้าหากขายในราคา 21,019,348 บาท ในกรณีลงทุนด้วยเงินสด จะทำให้ IRR เท่ากับ 8.91% และ ROE เท่ากับ 95.15% แต่เพื่อความง่ายในการเข้าใจของบุคคลทั่วไปเราจึงใช้ราคาขาย Hostel เท่ากับ 16,000,000 บาท เท่าเดิมถึงแม้ว่าเวลาจะผ่านไปเป็นเวลาถึง 10 ปีแล้วก็ตาม

          ขอส่งต่อ Tip ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฉบับ SME ว่า ที่มาของรายได้เป็นแบบได้รับค่าเช่าต่อเนื่อง ท่านควรลงเงินทุนแบบผ่อนชำระจะทำให้ได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงเงินทุนด้วยเงินสดทั้งหมด มีด้วยกัน 2 ช่องทาง คือ 1) ทำสัญญาเช่าระยะยาวและจ่ายค่าเช่าแบบรายเดือน 2) กู้ธนาคารให้มากกว่าควักเงินส่วนตัว

ที่มา: www.terrabkk.com