เมื่อวันที่ 25 มกราคม 2549 ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย ได้จัดเสวนาวิชาการรายเดือนเรื่อง "เทคนิคการลงทุน และการประเมินมูลค่าโรงแรม" เพื่อเป็นการแบ่งปันความรู้แก่ผู้สนใจซึ่งประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เจ้าหน้าที่สถาบันการ นักลงทุน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อื่นและผู้สนใจทั่วไป การจัดเสวนานี้ถือเป็นโครงการศึกษาต่อเนื่อง (continuing professional development หรือ CPD program) สำหรับนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อพัฒนาความรู้ให้สามารถให้บริการแก่ผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

          โรงแรม เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าท้าทายในการประเมินค่า เพราะไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับ "อสังหาริมทรัพย์" ยังต้องพิจารณาถึง "สังหาริมทรัพย์" อื่น (อันได้แก่ เครื่องใช้ไม้สอยต่างๆ โต๊ะ ตู้ เตียง จาน ชาม ฯลฯ) และยังอาจรวมไปถึง "ทรัพย์ที่จับต้องไม่ได้" (intangible assets) อันได้แก่ ชื่อเสียงของกิจการ  การประเมินค่าโรงแรมแห่งหนึ่งจึงอาจหมายรวมถึงการประเมินมูลค่ากิจการ (business valuation) 

          โดยหลักการแล้ว การประเมินค่าโรงแรมเป็นสิ่งที่ไม่มีอะไรซับซ้อน เพราะโรงแรมเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ (commercial properties) จึงประเมินด้วยการวิเคราะห์รายได้สุทธิของโรงแรมเฉลี่ยในแต่ละปี แล้วนำมาหารด้วยอัตราผลตอบแทนที่สมควรสำหรับธุรกิจนี้ ณ ห้วงเวลาที่เหมาะสม ก็จะได้เป็นมูลค่าสุทธิของโรงแรมนั้นๆ และหากต้องการคำนวณเฉพาะค่าของ "อสังหาริมทรัพย์" ก็เพียงหัก "สังหาริมทรัพย์" ออกจากมูลค่าที่ประเมินได้ โดยหาราคาตลาดของ "สังหาริมทรัพย์" ณ เวลาที่ประเมินแล้วหักด้วยค่าเสื่อม

          ยิ่งกว่านั้นหากประสงค์จะทราบมูลค่าของยี่ห้อหรือชื่อเสียงกิจการ ก็ทำได้โดยการเปรียบเทียบกิจการโรงแรมธรรมดา ณ ระดับเดียวกับกับกิจการโรงแรมที่มีเครือข่ายกว้างขวางเป็นที่ยอมรับกันทั่วไป แล้ววิเคราะห์ดูว่า กิจการโรงแรมที่มีชื่อเสียงดีกว่าสามารถใช้ชื่อเสียงสร้างรายได้ ได้สูงกว่าจริงหรือไม่เพียงใด เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าโรงแรมในความเป็นจริงก็มีอุปสรรคหรือความยากลำบากในการบรรลุผลบางประการเช่นกัน อุปสรรคสำคัญในการประเมินค่าโรงแรมก็คือ ข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายกิจการประเภทนี้ มีการซื้อขายน้อย ข้อมูลราคาที่ซื้อขายอาจเชื่อถือไม่ได้ (ไม่ได้แจ้งตามราคาจริง) และข้อมูลไม่มีการแพร่หลายเท่าที่ควร ทำให้การประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด ซึ่งเป็นวิธีที่ดี เชื่อถือได้และจับต้องได้มากที่สุดไม่อาจทำได้โดยสะดวก

          อุปสรรคประการต่อมาก็คือ ข้อมูลค่าใช้จ่ายต่างๆ ของโรงแรมแต่ละแห่ง ซึ่งอาจจะเป็นความยากลำบากในการแยกแยะ "ทำความสะอาด" เพื่อให้เห็นชัดว่า ค่าใช้จ่ายใดเป็นไปเพื่อการสร้างรายได้ให้กับกิจการโรงแรมนั้นๆ อย่างสมเหตุสมผล ไม่สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงด้วยเหตุผลทางบัญชี ความแตกต่างและการ "ทำความสะอาด" ข้อมูลจึงเป็นภาระหน้าที่ที่สำคัญก่อนที่จะมาถึงขั้นตอนการวิเคราะห์เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน

          อุปสรรคประการที่สามก็คือ "สถานการณ์" ซี่งอาจแปรเปลี่ยนได้ในอนาคต เราไม่อาจทราบได้แน่ชัดว่าจำนวนเงินประมาณการ (estimated amount of value) ที่เราวิเคราะห์ไว้จะเป็นจริงได้หรือไม่ เพราะล้วนขึ้นอยู่กับอนาคต อนาคตมีความไม่แน่นอน การคำนวณต่าง ๆ อาจผิดพลาดได้ ส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมินได้ ในทำนอง "คนคำนวณหรือจะสู้ฟ้าลิขิต" ผมเองไม่เชื่อ "ฟ้าลิขิต" แต่โอกาสที่ "คนคำนวณ" ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น มีค่อนข้างสูง

          การรวบรวมข้อมูลเพื่อการประเมินค่าโรงแรม
          ในการประเมินค่าโรงแรมนั้น ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมของเราเป็นโรงงแรมประเภทไหน เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว แล้วจึงรวบรวมข้อมูลต่อไปนี้:
          1. อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ
          2. ข้อมูลทางการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา 10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage) รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น 
          3. แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร
          4. ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง
          5. ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน
          6. ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง
          7. ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง

          ในทางปฏิบัติ แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจน อีกประการหนึ่งก็คือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือผู้บริหารโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert) ซึ่งหยั่งรู้ถึงภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต (ผู้ประเมินอาจไม่ได้อยู่ในวงการโรงแรมโดยตรงจึงต้องอาศัยผู้รู้จริง) ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง "ทำความสะอาด" ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป 
ขั้นตอนการประเมินโรงแรม

          ในความเป็นจริง ขั้นตอนการดำเนินการสามารถสรุปได้โดยสังเขปดังนี้:
          1. การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนขอวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต 
          2. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต 
          3. วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้ 
          4. ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต 
          5. ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ 
          6. ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) เช่นกัน

          อนึ่งในที่นี้คงไม่สามารถแจกแจงวิธีการประเมินโดยการเปรียบเทียบตลาดและวิธีต้นทุนในรายละเอียด แต่อาจกล่าวได้ว่าการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาดนั้นก็เป็นไปตามหลักที่ว่า ทรัพย์สินของเราควรจะขายได้ตามราคาขายจริงของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ใกล้เคียงที่สุด ส่วนวิธีต้นทุนก็ถือหลักว่า มูลค่าของสิ่งหนึ่งเท่ากับต้นทุนในการหาอีกสิ่งหนึ่งมาทดแทนด้วยวิธีการสร้างใหม่นั่นเอง 

          ข้อสังเกต 
          การประเมินค่าทรัพย์สินโรงแรมด้วยวิธีใดก็ตาม สิ่งสำคัญอันดับแรกจึงอยู่ที่ข้อมูล ผู้ประเมินจำเป็นต้องแสดงให้เห็นว่า ตนได้ข้อมูลมาอย่างไร และที่สำคัญตนมีความเห็นต่อข้อมูลต่างๆ อย่างไรเพื่อนำมาใช้วิเคราะห์หามูลค่าที่ประเมินได้ นอกจากนี้ผู้ประเมินยังต้องแสดงวิธีการประเมินที่ชัดเจน อธิบายให้เข้าใจได้เพื่อผู้ว่าจ้าง นักลงทุน หรือผู้เกี่ยวข้องอื่นสามารถศึกษาได้ว่า มูลค่าที่ประเมินนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่เพียงใด

          การแสดงวิธีทำที่ชัดเจนนี้ ในด้านหนึ่งเป็นการแสดงความตรงไปตรงมา (objectivity) ต่อการวิเคราะห์ผล ไม่เป็นการเอาเปรียบผู้ใช้บริการหรือผู้เกี่ยวข้องอื่น และนี่เองการประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นศาสตร์ ที่ใช้วิชาความรู้ไม่ใช้การคาดเอาที่อธิบายให้กระจ่างไม่ได้ ในอีกด้านหนึ่ง ก็เป็นการช่วยปกป้องผู้ประเมินเอง เพราะหากผู้มีส่วนได้เสีย ได้นำรายงานนี้ไปใช้ ก็ต้องสมมติว่า ได้ทำการศึกษาวิธีการทำและเห็นควรด้วยแล้ว (หาไม่ก็คงต้องซักถาม) จะโยนความผิดพลาดจากความไม่แน่นอน (uncertainty) มาให้ผู้ประเมินไม่ได้ (ยกเว้นในกรณีที่ผู้ประเมินตั้งใจโกงหรือฉ้อฉล)

ที่มา: www.thaiappraisal.org