เพื่อให้นักพัฒนาอสังหาฯ ได้มองเห็นภาพได้อย่างชัดเจน หัวข้อสำคัญ (Highlight) ที่ผมตั้งใจสำหรับการพูดคุยกันวันนั้นจึงเป็นเรื่องบทบาทของการบริหารโครงการที่ส่งผลต่อมูลค่าอาคาร โดยเฉพาะการบริหารอาคารขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน อาคารชุดพักอาศัย อพาร์ตเม้นท์ หรือเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ขอยกตัวอย่าง (สมมุติ)...

           อาคารสำนักงานย่านถนนอโศก  (สถานที่บรรยาย) และใช้เครื่องมือวิธีวิเคราะห์รายได้แบบ Direct Capitalization มาช่วยในการอธิบาย ตามตัวอย่าง อาคารสำนักงานย่านอโศก อายุ 15 ปี พื้นที่ (พท.) อาคารรวม 30,000 ตร.ม. แบ่งเป็น พท.จอดรถ 10,000 ตร.ม. เนื้อที่ดิน 750 ตร.ว. พท.เช่า 15,000 ตร.ม. @ 400 บาท มีรายได้อื่น 10% มีอัตราว่าง 15% และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการรวม 30% อัตราผลตอบแทนตลาดอยู่ที่ 8 % ปัจจุบันอาคารมีอัตราการเติบโตแบบคงที่ ดังนั้นมูลค่าอาคารสำนักงานแห่งนี้จะเท่ากับ... 

          รายได้ค่าเช่าสำนักงานต่อปี = 15,000 ตร.ม. x 400 บาท x 12 เดือน = 72,000,000 บาท
                                                 บวก รายได้อื่นๆ 10% = 7,200,000 บาท
                                                 Potential Income = 79,200,000 บาท
                                                 หัก หนี้สูญและอัตราว่าง 15% = 11,880,000 บาท
                                                 Effective Income = 67,320,000 บาท
                                                 หัก ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน 30% = 20,196,000 บาท
                                                 Net Operating Income : NOI. = 47,124,000 บาท
                                                 Capitalization Rate = 8%
                                                 มูลค่าทรัพย์สิน V = I/R (47,124,000 บาท / 8%) = 589,050,000 บาท

          การประเมินมูลค่าอาคารด้วยวิธี Direct Capitalization มีกระบวนการคิดด้วยการนำรายได้หักด้วยค่าใช้จ่ายแล้วนำมาเปรียบเทียบกับผลตอบแทนตลาด จากลำดับขั้นตอนความคิดดังกล่าวจะเห็นได้ว่าการบริหารอาคารมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงอย่างมากในการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (รวม 30%) ประกอบด้วย 1) ค่าใช้จ่ายในการบริหารเงินเดือน 7.50% 2) ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ 1.50% 3) ค่าซ่อมแซมและบำรุง 3.00% 4) ค่าการตลาด 3.00% 4) ค่าประกันภัยอาคาร 0.15% 5) ภาษีโรงเรือน 6.25% 6) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 4.00% 7) เงินสะสมปรับปรุงอาคาร 3.00% และ 9) ค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก 1.60%

         เมื่อพิจารณาตามองค์ประกอบ (สมมุติ) จะพบว่าค่าใช้จ่ายในลำดับที่หนึ่งถึงสี่นั้นเป็นต้นทุนที่เกิดขึ้นจากการบริหารโครงการโดยตรง (ส่วนอื่นเป็นค่าใช้จ่ายผันแปร) แสดงว่าหากว่าการจัดการของทีมบริหารโครงการมีประสิทธิภาพแล้วสามารถทำให้ค่าใช้จ่ายลดลงจากเดิม 1% หรือ 673,200 บาท (ค่าใช้จ่ายรวม = 19,522,800 บาท) เมื่อนำผลที่ได้มาคำนวณหามูลค่าอาคารตามวิธีการเดิม (NOI. = 47,797,200 บาท / 8%) มูลค่าอาคารที่ได้จะเปลี่ยนเป็น 597,465,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8,415,000 บาท

          แปลความหมายได้ว่า เมื่อค่าใช้จ่ายลดลงทุกๆ 1% จะส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของอาคารแบบทวีคูณ (Multiplier) เท่ากับ12.5 เท่า (8,415,000 บาท/ 673,200 บาท)

           สรุป  ต้นทุนที่ลดลงเพียง 1% หรือ 673,200 บาทต่อปี คงไม่ใช่เรื่องยากจนเกินไปสำหรับทีมงานที่มีประสิทธิภาพ เราจะเห็นได้ว่าการบริหารจัดการของทีมงานที่ดีนั้นจะสามารถช่วยให้อาคารมีมูลค่าเพิ่มได้อย่างน่าอัศจรรย์ที่สามารถทำให้มูลค่าอาคารเพิ่มขึ้นถึง 8,415,000 บาท เมื่อเป็นเช่นนี้แล้วถ้าหากว่าทีมบริหารโครงการได้มีโอกาสเสนอตัวเข้าไปประมูลบริหารอาคารแข่งกับบริษัทอื่นซึ่งมีเทคนิคกระบวนการทำงานที่ไม่ได้แต่ต่างกันมาก ท่านจะมีวิธีนำเสนอทีมงานด้วยมุมมองแบบใด แบบงาน Routine หรือแบบ Value Added ถ้าหากท่านบอกเจ้าของโครงการว่าท่านสามารถทำให้อาคารนี้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นถึงกว่า 8 ล้านบาท โดยที่เจ้าของไม่ต้องเปลี่ยนแปลงอะไรมากมายนอกจากเซ็นต์สัญญาให้ท่านเข้ามาบริหาร ลองอธิบายให้ดูด้วยหลักการประเมินมูลค่าอาคารที่กล่าวไว้ในข้างต้นน่าสนใจครับถ้าท่านทำได้จริง ต่อจากนี้ไปหวังว่าการทำงานประจำคงจะไม่ใช่เรื่องน่าเบื่ออีกต่อไปเมื่อนึกถึงคุณค่ามากมายที่จะตามมา ยิ่งเป็นมูลค่าเพิ่มแบบตัวทวีคูณที่ได้จากการปฏิบัติของเราไปยังผู้อื่น ยิ่งทำให้คุณค่านั้นมีความสำคัญมากขึ้นเป็นลำดับ การบริหารโครงการเป็นเพียงกรณีศึกษาหนึ่งในหลายกรณีการประเมินราคาเข้าไปเกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นทางตรงหรือทางอ้อม ด้วยสภาพแวดล้อมหลายๆ อย่าง หลายๆ ปัจจัยในวิชาชีพนี้ ได้ทำให้คนเก่งๆ ดีๆ ถอยห่างออกไปมาก ส่วนที่ยังสู้ต่อก็อย่าเพิ่งเบื่องานประจำที่ทำกันอยู่นะครับ ผมว่าเรายังสามารถกระตุ้นตัวเองได้ด้วยการสร้างสรรค์งานประเมินดีๆ ออกมาได้อีกมาก (แม้บางครั้งลูกค้าจะไม่เข้าใจบ้างก็ตาม) ตัวองค์กรเองก็ควรส่งเสริมคนดีและเก่งให้ได้มีส่วนรวมในการสร้างสรรค์งานที่หลากหลายมากขึ้น รวมทั้งการส่งเสริมองค์ความรู้ในภาพรวม จะได้ช่วยกันสร้างมูลค่าเพิ่มด้วยตัวทวีคูณให้แก่วิชาชีพโดยทั่วกันช่วยกันคนละไม้ละมือ 

"อย่าลืมนะครับว่าความสำเร็จที่ยิ่งใหญ่จะเกิดจากจุดเริ่มต้นเล็กๆ เสมอ" 

ที่มา: www.trebs.ac.th