คงต้องยอมรับกันจริงๆ ว่า ปี 2563 นี้เป็นปีที่หนักหนากับทุกภาคธุรกิจ ไม่เพียงแต่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แม้จะมีทีท่าว่าซบเซามาตั้งแต่ปี 2562

มาปีนี้ดูท่าจะหนักหนาสาหัส ไม่เว้นว่าจะเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ ย่อมได้รับผลกระทบไปตามๆ กัน ตอนนี้ทุกรายกำลังอยู่ในช่วงภาวะ “SAVE MODE”

จะลุยทำอะไรไปก็เท่านั้นเพราะกำลังซื้อไม่มี ผู้คนเริ่มไม่มีความมั่นคงทางรายได้ โดยเฉพาะกับตลาดระดับกลาง-ล่าง ที่เป็น Segment ใหญ่ของ Property                      

แต่ถึงอย่างไรต้องบอกว่านี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่อสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับวิกฤตหนักเช่นนี้ จริงๆแล้วหากโฟกัสในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา

ต้องบอกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เราผ่านอะไรมามากมายจริงๆ ไม่ว่าจะเป็นพิษเศรษฐกิจ, มหันตภัยทางธรรมชาติ, นโยบายจากภาครัฐ

วันนี้ TerraBKK ได้รวบรวมเหตุการณ์เหล่านี้ พาทุกท่านย้อนอดีตกลับไปว่า 30 ปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องผ่านอะไรมาบ้าง

และหลังจากวิกฤตครั้งนั้น แต่ละบริษัทมีการปรับตัวกันอย่างไร?

 

พ.ศ. 2531-2533 | OverDemand                      

เปิดมาด้วยช่วงปีทองของอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นช่วงที่ชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement

ทำให้ภาคเศรษฐกิจไทยเกิด Over demand เกิดการเก็งกำไร ส่งผลให้ภาคธุรกิจขยายตัว

นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยมีมูลค่ามากกว่าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด

 

พ.ศ. 2533 | สงครามอ่าวเปอร์เซีย                      

หลังจากยุคเติบโตของอสังหาฯ ก็เกิดวิกฤตตะวันออกกลาง (สงครามอ่าวเปอร์เซีย) ส่งผลให้การผลิตชะลอตัวทั้งภาคการเงินและอสังหาริมทรัพย์

เพราะเงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินไม่ได้ปล่อยมาเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

 

พ.ศ. 2540 | วิกฤตต้มยำกุ้ง                      

เป็นที่ทราบกันดีว่าประเทศไทยนั้นได้เจอกับวิกฤตครั้งประวัติศาสตร์ ซึ่งก็คือ วิกฤตต้มยำกุ้ง เงินบาทอ่อนค่าลง เกิดปัญหาฟองสบู่แตกในตลาดอสังหาฯ

ที่ Oversupply มีการเก็งกำไรในอสังหาฯ ทุกประเภท ผู้พัฒนาอสังหาฯ เผชิญกับภาระหนี้สินก้อนใหญ่ ผู้พัฒนารายเล็กและขนาดกลางต่างปิดตัวลง                      

เราขอยกตัวอย่างโครงการ สาทร ยูนีค อนุสรณ์จากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ที่สร้างอาคารเสร็จไปแล้ว 90% จากนั้นสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ให้กับ

บริษัทสาทร ยูนีค ก็ประสบปัญหาด้านหนี้สินจึงได้ปิดตัวลง รัฐบาลจึงสั่งระงับเงินกู้ของโครงการสาทร ยูนีค อีกทั้งโครงการการก่อสร้างอาคารต่างๆ

ในกรุงเทพฯต่างก็พากันหยุดชะงัก                      

 

LPN มีการปรับตัวโดยการขายทรัพย์สินและที่ดิน ลดจำนวนพนักงาน และเร่งก่อสร้างให้เสร็จภายใน 1 ปี เพื่อหมุนเงินกลับเข้ามาในบริษัท                      

 

พฤกษา ปรับกลยุทธ์ที่จะส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ทันการ จึงนำนวัตกรรมบ้านแบบสำเร็จรูป(pre-cast) ที่ช่วยให้งานก่อสร้างเสร็จเร็ว

และกลยุทธ์นี้ทำให้พฤกษาสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ต่อมาปี 2547 พฤกษา จึงได้จัดตั้ง โรงงานพฤกษา พรีคาสท์ (Pruksa Precast Concrete Factory)

ขึ้นเป็นของตัวเองเพื่อใช้กับโครงการของพฤกษาทั้งหมด                      

 

Land & Houses และมั่นคง การเคหะ ใช้กลยุทธ์สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า เน้นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อพร้อมโอนกรรมสิทธิ์

เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระดอกเบี้ยของบริษัท

 

พ.ศ. 2550-2551 | Subprime Crisis                      

หลายคนคงรู้จักและเคยเจอกับวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์หรือ Subprime Crisis ที่เกิดจากการล้มละลายของบริษัทที่ให้สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ

ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ในไทย เกิดความเสี่ยงต่อสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาฯที่พึ่งแหล่งทุนจากต่างประเทศ

อีกทั้งยัง เผชิญกับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น จากการที่สถาบันการเงินในประเทศเองได้มีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น                      

 

Ap ปรับนโยบายด้วยการยกเลิกยอดจองที่ไม่ผ่านการขอสินเชื่อทันที กรณีลูกค้าขอสินเชื่อไม่ผ่านในครั้งแรก เพื่อให้สามารถนำกลับมาขายใหม่ได้เร็วขึ้น                      

พฤกษา เปิดตัว ธุรกิจรับซื้อ-ขายบ้านมือสอง เพื่อรองรับการขายสินค้าของบริษัทเอง พ.ศ 2554 | มหาอุทกภัย                      

น้ำท่วมครั้งนี้นับเป็นอุทกภัยครั้งใหญ่และรุนแรงที่สุดในรอบ 50 ปี ผลกระทบที่เกิดจากมหาอุทกภัยได้สร้างความเสียหายต่อบ้านเรือนประชาชน

โครงการจัดสรรไม่น้อยกว่า 1 ล้านหน่วย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมาก ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยหลักๆแล้ว

ทุกแบรนด์จะนำเอาสินค้าในทำเลที่ไม่โดนน้ำท่วมมาเป็นจุดขาย เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค                      

 

พฤกษา ปรับกลยุทธ์ในเรื่องทำเลโดยมาพัฒนาพื้นที่ในเมืองมากขึ้น จากเดิมที่เป็นเจ้าตลาดย่านรังสิตและบางบัวทองเกือบทั้งหมดของพอร์ต                      

 

ศุภาลัย หันมาเปิดโครงการในกรุงเทพชั้นในมากขึ้น และจะมุ่งเน้นไปเปิดโครงการที่ต่างจังหวัด ในหัวเมืองใหญ่ เพราะในช่วงน้ำท่วมคนกรุงเทพฯหนีไปซื้อ/เช่าบ้านพักตากอากาศมากขึ้น                      

Property perfect มีแคมเปญสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านจะแถมประกันอุทกภัยให้ฟรี มีเงื่อนไขคุ้มครองกรณีที่น้ำท่วมเข้าถึงภายในตัวบ้าน                      

 

แสนสิริ มีการปรับตัว โดยเน้นการกระจายไปยังพื้นที่ต่างจังหวัดมากยิ่งขึ้น อาทิ ในพื้นที่หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ และเขาใหญ่

เน้นการทำที่อยู่อาศัยเป็นบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านหลังที่สองที่ใช้สำหรับพักผ่อนในวันหยุด

 

พ.ศ. 2556-2557 | ปัญหาเศรษฐกิจและการเมือง                      

หลังจากฟื้นตัวจากวิกฤตน้ำท่วมก็เกิดปัญหาเศรษฐกิจ การเมืองและปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มสูง กำลังซื้อลดลง ทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว

ส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความลังเลที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือด ผู้พัฒนารายใหญ่หลายราย

ปรับแผนธุรกิจมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาถูกมากขึ้น พฤกษา กระจายโครงการไปยังพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ  Q house ใช้กลยุทธ์จับกลุ่มตลาดที่มีความต้องการจริงๆ เน้นโครงการแนวราบมากขึ้น

พ.ศ. 2562 | LTV                      

จากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้บังคับใช้มาตรการ LTV เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการลงทุนในอสังหาฯนั้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

และการขายโครงการก็เป็นไปได้ยากขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมเพราะนักลงทุนหายไป รวมถึงแนวราบ Segment Mid-to-High

ที่เน้นกลุ่มแยกครอบครัวหรือเพิ่มแต่งงานใหม่ ซึ่งคนเหล่านี้มักจะมีคอนโดมิเนียมมาก่อนแล้ว ทำให้การกู้หลังที่ 2 เป็นไปได้ยากขึ้น                      

แสนสิริ หันมาโฟกัสที่แนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม นอกจากปรับลดการเปิดตัวแล้ว ยังมองหาลูกค้าต่างชาติกลุ่มใหม่                      

ศุภาลัย ปรับกลยุทธ์ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่าเป็นหลัก ในราคาที่จับต้องได้

โดยที่ราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ในช่วง 60,000-80,000 บาท/ตารางมตร                      

Ap หันมาให้ความสนใจกับตลาดแนวราบมากยิ่งขึ้น และทำการเปิดตัวโครงการครบทุกแบรนด์ ในทุกเซ็กเมนต์ เน้นทำสินค้าที่มีราคาไม่สูง เพื่อทำให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้                  Land & Houses เน้นทำโครงการในแนวราบอย่างเดียวไม่มีการเปิดตวโครงการแนวสูง และสร้างรายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น การซื้อขายที่ดิน ธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์                       พฤกษา ขยายตลาดไปยังจังหวัดใหม่ๆ และปรับแผนการพัฒนาจากโครงการคอนโดฯ Low Rise เป็น High rise แทนเพื่อยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์ให้นานขึ้นเป็น 18-24 เดือน

ขณะที่บ้านแนวราบก็จะเพิ่มระยะเวลาผ่อนดาวน์นานขึ้นเป็น 4- 6 เดือน พ.ศ. 2563 | ภาวะเศรษฐกิจถดถอยและการระบาดของ Covid 19                      

ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจถดถอย จากการที่เศรษฐกิจโลกชะลอตัว มาตรการ LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และยังเกิดการระบาดของ Covid 19 ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ลดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในไทยและเกิดการชะลอตัวของนักลงทุนชาวต่างชาติ นอกจากนี้เมื่อผู้คนเริ่มไม่ออกจากบ้าน การ visit เพื่อเข้าไป sale gallery จึงเป็นเรื่องยากทันที เรียกได้ว่าโอกาสในการขายแทบไม่มี ทำให้หลายเจ้าเริ่มปรับตัวหันมาขายบ้านและคอนโดฯออนไลน์ เรียกได้ว่าปฏิวัติการซื้อบ้าน/คอนโด จากที่ต้องไปจองที่ site แต่ในวันนี้สามารถทำการจองออนไลน์เพื่อที่อย่างน้อยก็ยังเพิ่มช่องทางในการขายให้มากขึ้น                      

พฤกษา เน้นขายโครงการคอนโดที่เป็น Stock เดิม เลือกเปิดขายโครงการใหม่เฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ ขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ และเลือกลงทุนในโครงการคอนโด Low rise และแนวราบ เพราะต้องการที่จะคืนทุนเร็ว                      

Land & Houses ปรับปรุงประสิทธิภาพภายในองค์กร พัฒนาบุคลากรและระบบ เพื่อลดรายจ่ายไม่ให้เกิน 15 %                      

AP  ลดแผนเปิดตัวโครงการคอนโดลง ลดขนาดโครงการลง ศึกษาความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ขยายฐานลูกค้ามาในระดับกลางมากขึ้น และกระจายการพัฒนาโครงการแนวราบออกไปต่างจังหวัดเพื่อลดความเสี่ยง                      

แสนสิริ เน้นจับกลุ่มไปที่ Real Demand มากขึ้น สร้างภาพลักษณ์แบรนด์ให้เข้าถึงได้ง่าย และสร้าง Platform การขายคอนโดทางออนไลน์แบบ Real time 24 ชม. อีกทั้งยังมีการผ่อนผันยึดระยะเวลาการโอนให้ 1-2 เดือน สำหรับลูกค้าชาวจีน โดยจะพิจารณาเป็นรายบุคคล                      

ศุภาลัย จับกลุ่มตลาดใหม่ที่ยังคงมีกำลังซื้อในตลาดจังหวัด และออกมาตรการพักชำระค่างวดผ่อนดาวน์ 3 เดือน สำหรับลูกค้าในสายอาชีพที่ได้รับผลกระทบจาก Covid 19                       LPN สร้าง Platform การขายผ่านระบบโทรศัพท์ (Telesales) เพื่อความปลอดภัยของลูกค้าและนำคอนโดของโครงการมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้                      

Sena สร้างมาตรการ Sena Zero Covid ที่ดูแลลูกค้าทั้ง 3 กลุ่ม ทั้งลูกค้าจองที่อยู่ในระหว่างผ่อนดาวน์ที่ใกล้โอน ลูกค้าใหม่ที่ต้องการซื้อโครงการของเสนาในช่วงนี้ โดยการจัด Personalizes Promotion และ ลูกค้าปัจจุบัน โดยคอยช่วยเหลือและช่วยซื้อของให้ลูกบ้านในระหว่างที่กักตัว รวมถึงมีสายด่วนพาลูกบ้านไปโรงพยาบาลในกรณีที่มีไข้หรือสงสัยว่ามีความเสี่ยง                      

TerraBKK เองก็หวังว่าวิกฤตโรคระบาด Covid-19 ในครั้งนี้จะผ่านไปโดยเร็ว และเชื่อว่าไม่นานภาคอสังหาฯจะมีวิธีปรับตัวเพื่อรับมือเมื่อเกิดสถานการณ์แบบครั้งนี้ จะเห็นว่า Covid-19 เพิ่งจะระบาดหนักเมื่อช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา แต่ Developer หลายเจ้าเริ่มปรับตัวได้ทันท่วงที ไม่ว่าจะเป็นการขายทาง online, การผ่อนผันชำระค่างวดผ่อนดาวน์ หลังจากผ่านครั้งนี้ไป เราเชื่อว่าวงการอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งไม่ว่าจะเป็นเรื่องช่องทางการขาย, การบริหารองค์กรภายใน แต่ถึงอย่างไรไม่ว่าวิกฤตครั้งนี้จะหนักหนาและยาวนานเพียงใด TerraBKK ขอเป็นกำลังใจให้กับทุกธุรกิจให้ผ่านพ้นมันไปด้วยกันค่ะ   กราฟแสดง : ช่วงเวลาเหตุการณ์สำคัญ ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศและอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวม

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/articles/197607