แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 นี้ ยังคงชะลอตัวอยู่ แม้ว่าทิศทางตลาดจะเริ่มดีขึ้น หลังได้รับปัจจัยบวกจากทิศทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวซึ่งเป็นเครื่องจักรสำคัญของเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวให้เห็น แต่ปัจจัยลบที่ธุรกิจอสังหาฯยังต้องเผชิญยังมีอยู่รอบด้าน ทั้งภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้น เมื่อผนวกกับภาวะสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครนที่ส่งผลกระทบให้ราคาพลังงานและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย กลายเป็นปัจจัยสำคัญฉุดให้ผู้บริโภคตัดสินใจชะลอแผนซื้อที่อยู่อาศัยแม้จะยังมีความต้องการอยู่ต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty)เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์รายงานว่า ในช่วงที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ยังครองใจคนซื้อบ้านเป็นหลักสังเกตได้จากความต้องการซื้อที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนที่อยู่อาศัยแนวสูงยังเป็นที่ต้องการในกลุ่มผู้เช่า ภาคธุรกิจอสังหาฯ ลุ้นการเปิดประเทศเต็มรูปแบบดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ  อันจะมีผลในการช่วยผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง คาดการณ์ตลาดอสังหาฯไทยในช่วงครึ่งปีหลังยังมีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป แนะภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดมาช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ
ปลุกความเชื่อมั่นผู้บริโภค กระตุ้นการเติบโตอสังหาฯ ให้ฟื้นตัวเร็วขึ้น

          โดยข้อมูลล่าสุดจากรายงานDDproperty Thailand Property Market Report Q2 2565 - Powered by PropertyGuru DataSenseเปิดเผยว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวลดลงมาอยู่ที่83 จุด หรือลดลง1% จากไตรมาสก่อน ต่ำกว่าดัชนีราคาปี2561 (ก่อนการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19)ถึง17% นอกจากนี้ รูปแบบการใช้ชีวิตยุคNew Normalที่ผ่านมาส่งผลให้ผู้บริโภคมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เห็นได้ชัดจากดัชนีราคาบ้านเดี่ยวที่ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นถึง5% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง19% จากปีก่อนหน้า

          ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์มีการเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง2% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมแม้ดัชนีราคาจะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลงถึง6% เนื่องจากกำลังซื้อผู้บริโภคในกลุ่มนี้ยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับการที่ชาวต่างชาติซึ่งเป็นอีกกำลังซื้อสำคัญห่างหายจากตลาดไปเป็นระยะเวลานาน อย่างไรก็ตาม ปีนี้ยังเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อม เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในเวลานี้ยังคงชะลอตัว และเมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ แล้วมีแนวโน้มที่ราคาอสังหาฯจะปรับสูงขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี2565

          นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจถือเป็นเงาสะท้อนสำคัญแสดงให้เห็นทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ที่ยังคงต้องเหนื่อยต่ออีกปี เนื่องจากความท้าทายตอนนี้ไม่ได้มาจากผลกระทบของโควิด-19 เพียงอย่างเดียว แต่ถูกเสริมทัพด้วยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ราคาน้ำมันและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มต่อเนื่องจากผลกระทบของสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ซึ่งล้วนกระทบต่อค่าครองชีพของผู้บริโภคโดยตรงและฉุดความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายให้น้อยลงตามไปด้วย ข้อมูลจากผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เดือน เม.ย.2565

           โดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่4 และอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ8 เดือนนับตั้งแต่เดือนก.ย.2564 เนื่องจากผู้บริโภคยังกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น และผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน เห็นได้จากรายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลในภาพรวมของไตรมาส 1 ปี2565 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่ค่าดัชนีลดลงจากไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่47.1 ซึ่งเป็นการกลับมาต่ำกว่าค่ากลาง (50.0)อีกครั้ง สะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของตลาดปีนี้อาจต้องอาศัยการประคับประคองร่วมกันทั้งจากภาครัฐผู้ประกอบการ และผู้บริโภค

          “ปีนี้ยังคงเป็นโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งมีทิศทางเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่มีการแพร่ระบาดฯ และเห็นได้ชัดจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นถึง48% จากปีก่อนหน้า ซึ่งผู้บริโภคมองว่าตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาวด้านคอนโดมิเนียมนั้นแม้ดัชนีราคาจะทรงตัว แต่ยังมีโอกาสโตในตลาดเช่าหลังจากความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง50% จากปีก่อนหน้า” นางกมลภัทร กล่าว

          ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าหากมีการเปิดประเทศเต็มรูปแบบและภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาทำงานหรือลงทุนในไทยมากขึ้นจะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ช่วยส่งเสริมให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง ที่น่าสนใจคือบางทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)และรอบนอกของกรุงเทพฯ เช่น ลาดกระบัง สายไหมทวีวัฒนา มีระดับราคาค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น จึงเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการลงทุนซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่า นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมที่รุมเร้าผู้บริโภคแล้ว เวลานี้ยังเป็นโอกาสที่ดีในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อมทางการเงินเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัว และยังมีโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างด้วยต้นทุนเดิมในตลาดให้เลือกพอสมควร ก่อนที่แนวโน้มราคาจะปรับขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2565

          จากปัจจัยที่สร้างความท้าทายรอบด้านและล้วนมีผลต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้ มองว่ามาตรการภาครัฐที่มีตอนนี้อาจไม่ใช่ยาแรงพอจะช่วยกระตุ้นตลาดที่ซบเซามานานได้มากนัก ภาครัฐควรพิจารณามาตรการกระตุ้นเฉพาะภาคอสังหาฯ เพิ่มเติม เช่น การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก หรือขยายมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ - ค่าจดจำนองครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา รวมถึงมีมาตรการกระตุ้นภาคเศรษฐกิจที่ตรงจุดและชัดเจน เพื่อช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค เนื่องจากแม้จะมีการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ แต่เชื่อว่าการกลับมาของชาวต่างชาติน่าจะยังไม่คึกคักเทียบเท่ากับช่วงก่อนโควิดและการเติบโตในตลาดอสังหา ฯ ยังขึ้นอยู่กับระดับความคลี่คลายของสถานการณ์ระหว่างประเทศไม่ว่าจะเป็นการแพร่ระบาดฯ หรือสถานการณ์ความขัดแย้งต่าง ๆ คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ของไทยในช่วง3-6 เดือนข้างหน้านี้ จะอยู่ในช่วงเริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด

          นางกมลภัทร กล่าวว่า จากข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาฯไทยในไตรมาสล่าสุด พบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบยังมาแรง โดยดัชนีซับพลายบ้านเดี่ยวปรับตัวเพิ่มขึ้น 40% ในรอบปี ดัชนีซับพลายหรือจำนวนที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 233 จุด จาก229 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน หรือปรับตัวเพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมาแรงต่อเนื่อง ส่งผลให้บ้านเดี่ยวมีจำนวนเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่11% จากไตรมาสก่อน หรือเพิ่มขึ้น 40% จากปีก่อนหน้าเลยทีเดียว

          ขณะที่ความต้องการทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น6% จากไตรมาสก่อน หรือเพิ่ม25% จากปีก่อนหน้า ด้านคอนโดมิเนียมแม้จะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่ในรอบปีนั้นเพิ่มขึ้น11% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่มีสินค้าแนวราบอยู่ในมือนำสินค้าออกมาขายมากขึ้น เพื่อตอบรับกับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งมีแนวโน้มความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง48% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณบวกแม้อัตราการดูดซับสินค้าในตลาดหรืออัตราการซื้อจริงจะยังไม่สูงมากนักก็ตามส่วนโครงการคอนโดมิเนียมแม้ดัชนีซับพลายจะทรงตัวแต่คาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นในไตรมาสต่อไป เห็นได้จากความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่เริ่มเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ แม้ว่าความต้องการซื้อจะไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อน แต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นถึง33% ในรอบปี และเพิ่มขึ้นจากช่วงก่อนการแพร่ระบาดฯ (ไตรมาส4 ปี2562)ถึง70% ได้สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคเริ่มกลับมาพิจารณาถึงความจำเป็นที่ต้องมีที่อยู่อาศัยมากขึ้น

          ขณะที่ดัชนีค่าเช่ายังทรงตัว แม้คนสนใจเช่าคอนโดฯจะเพิ่มขึ้น50% ในรอบปี แม้ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ล่าสุดทรงตัวอยู่ที่90 จุดจากไตรมาสก่อน และลดลง6% จากปีก่อนหน้า แต่เมื่อพิจารณาแนวโน้มการเติบโตของดัชนีค่าเช่าในรอบปีนั้น บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นถึง18% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น7% จากปีก่อนหน้า สวนทางกับดัชนีค่าเช่าคอนโดฯ ที่ลดลง6% ในรอบปี สะท้อนให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงตอบโจทย์ผู้เช่า ด้านดัชนีซับพลายอสังหาฯสำหรับเช่ามีการปรับตัวลดลง 5% จากไตรมาสก่อน  แต่เพิ่มขึ้น21% จากปีก่อนหน้า โดยปรับตัวลดลงทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯลดลง5% บ้านเดี่ยวลดลง3% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง2% จากไตรมาสก่อน

          นอกจากนี้ในตลาดเช่านั้นมีโอกาสเติบโตที่น่าสนใจ เห็นได้ชัดจากดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น7% จากไตรมาสก่อน (เพิ่ม42% จากปีก่อนหน้า) โดยคอนโดฯ มีดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น11% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง50% จากปีก่อนหน้า ต่างจากบ้านเดี่ยวที่ลดลง9% จากไตรมาสก่อน (เพิ่มขึ้น20% จากปีก่อนหน้า) และทาวน์เฮ้าส์ลดลง9% จากไตรมาสก่อน(เพิ่มขึ้น15% จากปีก่อนหน้า) สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดเช่าคอนโดฯ ที่ยังคงมีกลุ่มเป้าหมายที่สนใจอยู่ไม่น้อย

          นางกมลภัทร กล่าวว่า สำหรับทำเลทีมีศักยภาพในการเติบโตด้านที่อยู่อาศัย หรือทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ จะอยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)และพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เปิดใช้บริการแล้วมาช่วยผลักดันการเติบโต ประกอบด้วย

○เขตทวีวัฒนา อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด อยู่ที่15% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม22% จากปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่ 16% จากไตรมาสก่อน ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ทำให้การเดินทางเชื่อมต่อมุมเมืองอื่นและใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ สะดวกยิ่งขึ้น

○เขตตลิ่งชัน อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น อยู่ที่7% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม12% จากปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น1% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นอีกทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากการที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน
ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน พาดผ่าน

○เขตบางกอกใหญ่ อยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นอยู่ที่3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น3% จากปีก่อนหน้า โดยคอนโดฯ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่7% จากไตรมาสก่อน การมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่พาดผ่านถึง2 ช่วง ทั้งช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ซึ่งเชื่อมต่อกันที่สถานีท่าพระ เป็นอีกปัจจัยสำคัญ
ที่ช่วยให้ทำเลนี้น่าจับตามอง

○เขตบางบอน อีกหนึ่งทำเลที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แม้ไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านแต่ถือเป็นแหล่งงานและแหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่มีศักยภาพในการเติบโต จึงทำให้มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น10% จากไตรมาสก่อนแต่ลดลง26% จากปีก่อนหน้า โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่9% จากไตรมาสก่อน

○เขตปทุมวัน ถือเป็นเขตเดียวในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)ที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น3% จากไตรมาสก่อน และ เพิ่ม12% จากปีก่อนหน้า โดยคอนโดฯ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดอยู่ที่3% จากไตรมาสก่อน ศักยภาพของทำเลนี้ยังมาจากการอยู่ใกล้โครงการรถไฟฟ้าBTSทั้งสายสุขุมวิท และสายสีลม และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางซื่อ และยังใกล้แหล่งงานและสถานศึกษาชั้นนำ ถือเป็นหนึ่งในทำเลใจกลางเมืองที่น่าสนใจมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขอบคุณข้อมูลจาก  :  ผู้จัดการออนไลน์  https://mgronline.com/stockmarket/detail/9650000049023